Почему в Петербурге рекордно выросли цены на новостройки
По итогам 2020 года Петербург вышел в лидеры по динамике роста цен на новостройки среди городов-миллионников. Только за прошлый год средняя цена за "квадрат" в Северной столице выросла до 111 тысяч рублей. В этом году рост цен стремительно продолжился. Аналитики утверждают, что это еще не предел. Никогда еще в истории петербургского рынка жилья "квадрат" так быстро не дорожал.
Среди причин роста цен на недвижимость аналитики называют - падение курса рубля, запуск льготной ипотеки, переход застройщиков на эскроу и снижение объема предложения на фоне высокого спроса на жилье. Так, прошедший 2020-й год не был простым для застройщиков. Если в апреле пессимисты предрекали падение рынка и отток покупателей, то после того, как была запущена льготная ипотека, строительный рынок Северной столицы стал стремительно восстанавливаться. А обещания того, что ипотечная программа будет свернута в ноябре, заставили покупателей поторопиться. Всплеск активности произошел в августе - октябре: многие спешили заключить сделку, пока действует льготная ставка. Застройщики отмечают: на конец года доля ипотеки в проектах компаний доходила до 75 процентов. По сравнению с прошлым годом рост составил 15-20 процентов. Увеличилась и средняя площадь проданных квартир. Коммерческий директор строительного холдинга Константин Гриценко говорит, что после введения льготной ипотеки спросом стали пользоваться двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, в то время как продажи студий и однокомнатных снизились. "Если продажи в ипотеку выросли, то сделки со 100-процентной оплатой и рассрочкой, наоборот, сократились. Квартиры в ипотеку покупали даже те, кто мог позволить купить их за наличку. Заметно выросла доля региональных покупателей - в некоторых наших проектах она достигает 55 процентов. Это исторический максимум за весь период продаж объектов", - заявил он.
Еще одним фактором, повлиявшим на рост, эксперты называют сокращение числа предложений на рынке новостроек. Эта тенденция началась еще в 2019 году, а в 2020-м она нашла свое продолжение. Так, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", на рынок в 2020-м вышло всего около 3,3 миллиона кв. м. нового строящегося жилья, тогда как обычно эта цифра составляла 4-4,7 миллиона. При этом было продано около 4,2-4,3 миллилна кв. м. в новостройках, что говорит о том, что застройщики продавали и свои "запасы" непроданных квартир. Впрочем, эксперты уверены, что в 2021-м рынок постепенно "нагонит" отставание и девелоперы пополнят свои активы.
Аналитики называют и другие причины рекордного увеличения стоимости "квадрата" в 2020-м. Как заметила руководитель департамента продаж одной из строительных компаний Юлия Паршина, стоимость квадрата зависит не только от спроса, стадии готовности объекта, от инфляции и стоимости строительных материалов. Свою лепту вносит и переход на работу с эскроу-счетами. На конец декабря 2020-го доля объектов, где использовалось проектное финансирование, в Петербурге и области составляло 35 процентов. И это число постоянно растет. А это значит, что застройщик будет все больше зависеть от своих договоренностей с банками, от планов продаж, согласованных с ними. И их ценовая политика будет меняться. В КЦ "Петербургская недвижимость" подтверждают: новая система работы застройщиков с эскроу-счетами не позволяет компаниям применять прежние схемы, когда на рынок выходил объект с низкими "стартовыми" ценами, которые увеличивались по мере готовности. По словам руководителя Консалтингового центра Ольги Трошевой, сейчас продавать на старте много квартир по небольшой цене девелоперу невыгодно, так как он не получает средства дольщиков и не может их использовать. Поэтому новые объекты, продающиеся по схеме эскроу, априори вышли на рынок с более высокой стоимостью жилья. А благодаря наличию проектного финансирования даже в ситуации пониженного спроса застройщик может длительное время не предоставлять никаких скидок покупателям.
Впрочем, многие девелоперы считают, что цены на первичном рынке уже и так достаточно высокие, поэтому взрывного роста стоимости "квадрата" в 2021 году все же ожидать не стоит. Хотя и причин для снижения цен тоже нет. Как нет причин и для снижения покупательского спроса - его поддержит не только оставленная в силе еще на полгода льготная ипотека, но и нестабильность валютных курсов. А покупка квартиры - это не только возможность улучшить свои жилищные условия, но и выгодный инструмент сохранения средств.
Чаще всего квартиры в Петербурге покупают жители Мурманской и Архангельской области. Также в топе регионов по сделкам лидирует Красноярский край, Москва и Московская область, Республика Коми, Ханты-Мансийский автономный округ, Новгородская, Вологодская области, Башкортостан, Хабаровский край.
Иногородних покупателей недвижимости в Петербурге можно разделить на три группы. Первая - молодежь (18-25) - абитуриенты, студенты, выпускники, которые находят себе первую работу. Вторая - люди среднего возраста (35-45) - по большей части инвесторы в жилье. Третья группа - люди старшего поколения (55-65), переезжающие в регион после окончания основной трудовой деятельности, зачастую вслед за детьми. Как правило, они покупают недвижимость либо с накоплений, либо за счет продажи своего имущества в регионе.