Многоэтажное строительство находится под угрозой

Застройщики, которые в качестве обеспечения защиты интересов дольщиков выбрали страховые компании, в начале октября столкнулись с проблемой приостановки регистрации договоров ДДУ в Росреестре из-за несоответствия большинства страховщиков новым требованиям, предъявляемым Центробанком, рассказывает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Дело в том, что теперь заниматься этим видом страхования имеют право только те компании, наличие собственных средств которых составляет не менее 1 миллиарда рублей, а не 400 миллионов, как это было установлено ранее. Это продиктовано новыми требованиями к страховщикам, установленными на законодательном уровне, объясняет директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. В первый день октября Центробанк обнародовал список, включавший 15 компаний и Общество взаимного страхования, которые могут осуществлять данную деятельность. По информации регулятора, на сегодняшний день таких страховщиков 19, включая ОВС. 

«Список страховых организаций, удовлетворяющих требованиям 214-ФЗ, не является закрытым и подлежит корректировке на предмет включения или исключения страховых организаций», — объясняют в ЦБ РФ. По данным на 30 сентября этого года лицензия на страхование ответственности застройщиков была у 69 игроков рынка, но требованиям закона фактически соответствовали только 28 страховщиков и ОВС, рассказывают в Банке России. 

По словам депутата Госдумы Елены Николаевой, из всего нынешнего списка ЦБ на практике только три организации так или иначе готовы страховать эту ответственность. Она утверждает, что далеко не все хотят заниматься такими сложными рисками, как страхование ответственности долевого строительства, кроме того, они не готовы и не могут работать. 

В ходе заседания общественного совета при Минстрое РФ, прошедшего на этой неделе, собеседница агентства заявила, что регистрация ДДУ с 1 октября в России практически остановлена.

Невозможность регистрации 
Котровский из «Химки Групп» напоминает, что застройщикам был дан срок до вчерашнего дня, 15 октября, чтобы заново застраховать свою ответственность в компаниях, удовлетворяющих требованиям Центробанка. 

«Иначе Россреестр может отказать дольщику или его представителю в регистрации договора в рамках 214-ФЗ. Поскольку для этого участникам — дольщикам и застройщикам — следует предоставить перечень документов, определенный действующим законодательством. В частности, документы, подтверждающие страхование ответственности застройщика: страховой полис, либо банковскую гарантию или подтверждение членства в ОВС», — уточняет эксперт. 

Он обращает внимание на то, что если полис оформлен страховой компанией, не включенной в список ЦБ, у Росреестра возникают резонные основания отказать в регистрации договора. 

Однако при этом депутат Госдумы Александр Хинштейн обращает внимание на то, что всего 10-15% застройщиков от всей «долёвки» должны были решить, собираются ли они застраховаться в компаниях, ОВС или воспользоваться банковской гарантией.

Риск продаж 
Николаева считает, что игроки рынка фактически оказались в ситуации, когда одна страховая компания для одного застройщика может застраховать максимум три дома, поскольку в правилах прописано так называемое соотношение собственного капитала и той ответственности, которую берет на себя одна страховая компания. 

«Например, если собственный капитал составляет миллиард рублей, то принять она может только 130% от этого», — объясняет собеседница агентства, добавляя, что сейчас есть объективное ограничение, продиктованное требованиями ЦБ. 

Депутат высказывает опасения, что ситуация серьезно остановит развитие спроса на жилищное строительство по ДДУ, а у застройщиков могут возникнуть трудности с осуществлением продаж, из-за чего впоследствии пострадает практически все многоэтажное строительство. 

На «малоэтажке» это отразиться в меньшей степени. «В данном случае, это касается исключительно трехэтажных многоквартирых домов, когда они работают по 214-ФЗ», — замечает она. 

Взгляд застройщиков 
Впрочем, не все риелторы и застройщики негативно смотрят на ситуацию. «Никакой паники на рынке среди покупателей нет. Спрос остался на прежнем уровне, провала по продажам нет. Иными словами, договоры продолжают подписывать, но регистрацию они пройдут после оформления застройщиком нового полиса, — рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. 

Руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков отмечает, что профессиональные девелоперы внимательно подходят к выбору страховых партнеров для своих проектов. Еще ряд застройщиков хотя и признают, что новые требования усложнили жизнь многим участникам рынка, но «плакаться» торопятся не все. 

«Мы работаем с теми страховыми компаниями, которые имеют право осуществлять соответствующую деятельность. Поэтому нас не коснулась эта ситуация», рассказывает первый заместитель генерального директора группы компаний «МИЦ» Даромир Обуханич. 

Альтернатива с оговоркой 

«Теперь мы должны понять, какие альтернативы существуют. Есть возможность еще застраховать ответственность через ОВС», — говорит Николаева. По ее словам, на долю ОВС приходится наибольшее количество застройщиков по сравнению с другими компаниями, включенными в список ЦБ РФ. 

«Ограничений по компаниям в ОВС нет, потому в условиях практического отсутствия других компаний, все 4 тысячи застройщиков будут вынуждены работать с ОВС», — высказывает мнение депутат. 

Так или иначе, но в ОВС утверждают, что на данный момент работа идет в штатном режиме. Количество запросов значительно увеличилось, но все заявки принимаются и рассматриваются. «Всего за 2 недели октября было 720 обращений — это и звонки, и обращения по электронной почте. Заявлений на вступление было подано 84, также за первые 2 недели октября», — приводит данные директор НО «ПОВС застройщиков» Сергей Пахомов. 

Николаева отмечает, что не сомневается в росте заявок, уточняя, что это должно было произойти автоматически. Однако она обращает внимание, что ОВС — это одна организация на всю страну, поэтому определенные сложности, по ее мнению, возникнут с региональными застройщиками. Требования в регионах к местным девелоперам достаточно сложно дифференцированы, поэтому не все хотят и готовы работать с ОВС, и им было удобнее работать через систему страхования, объясняет она. 

Хинштейн в свою очередь не понимает нервозность сложившейся ситуации, поскольку на ОВС изначально были возложены надежды, как на основной механизм по страхованию ответственности застройщиков. Кроме того, он отмечает, что большинство участников общества — как раз компании из регионов. 

Если говорить о самих застройщиках, то например, в «Химки-Групп» считают, что при вступлении в ОВС сейчас, все участники, независимо от объема их портфелей, будут вынуждены рублем отвечать за невыполненные обязательства недобросовестных застройщиков. 

Банки без гарантии 
Что касается банковской гарантии, как альтернативы ОВС и страховым компаниям, здесь ряд экспертов видит своего рода «невозможность» ее использования. «Это самый сложный инструмент для застройщика, и, главное, нежеланный для банков», — делится мнением Котровский. 

По словам Николаевой, на сегодняшний день из-за чрезвычайной дороговизны многие банки не готовы что-либо гарантировать в связи с такими рисками. «Сейчас банки тем более не готовы давать миллиардные гарантии под несуществующий объект», — замечает она. 

Такой способ страхования показал себя как несостоявшийся, добавляет председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья при РСС Виолетта Басина. «Те банки, которые берутся за выдачу банковских гарантий, — их процент составляет от 2-4%, и они даже не входят в топ 100», — подчеркивает она. 

Впрочем, Обуханич из ГК «МИЦ» со своей стороны считает, что все-таки участие банков в цепочке реализации проектов жилья в рамках ДДУ может послужить дополнительным или альтернативным вариантом защиты интересов участников долевого строительства. 

В целом, разбирая ситуацию, эксперты подтверждают, что оформление страхового полиса на сегодняшний день остается самым бюджетным вариантом обеспечения ответственности застройщиков перед дольщиками. Но ряд игроков рынка все же признают, что сужение круга страховщиков вызвало приостановку регистрации ДДУ в отношении тех девелоперов, которые «страховались» в компаниях, не отвечающим требованиям Банка России. 

Николаева подчеркивает, что страхование через специализированные компании — это нормальный естественный процесс, нормальный продукт. «Другой вопрос, что рынок не подготовился к этим изменениям ЦБ, и, конечно же, мы должны теперь понять, как эту ситуацию смоделировать, чтобы не усугупипть», — подчеркивает она. 

Комплексное влияние на рынок недвижимости новых требований ЦБ к страховщикам можно будет оценивать в зависимости от того, как пересмотрят и пересмотрят ли условия те страховщики, которые в итоге останутся на рынке, заключает Бобков.