Новый юридический риск появился при покупке квартир
"Сегодня многие покупают квартиры в строящихся домах, но не у застройщиков, а у физических лиц. И не по договору купли-продажи, а по переуступке прав по договору долевого участия, - рассказывает Вячеслав Голенев. - Но мало кто из покупателей осознает, что при этом возникают точно такие же правовые риски, как и при покупке вторичного жилья. Например, если продавец на момент продажи состоял в браке, а в договоре нет согласия жены, она через какое-то время может подать иск о признании сделки недействительной, утверждая, что это совместная собственность, и, мол, женщина лишилась прав на нее помимо своей воли".
Это достаточно новый риск. При этом покупка прав у физических лиц на строящееся жилье в последнее время стала массовым явлением. Банки активно выдают ипотечные кредиты, люди этим пользуются.
В прошлом году банки выдали рекордное количество - около 1,7 миллиона ипотечных кредитов на 4,2 триллионов рублей. К тому же государство в рамках поддержки жилищного строительства ввело в действие ряд льготных программ.
Правда, покупая квартиру у посредника, то есть по переуступке прав договора долевого участия, человек теряет возможность воспользоваться льготной ставкой по кредиту. Но при этом получает все юридические риски, связанные с покупкой жилья у физического лица. Например, завтра окажется, что продавец недееспособный и не имел права разбазаривать имущество семьи.
Сегодня распространена ситуация: строится дом, в Сети масса объявлений о продаже в нем квартир, но почти всегда продавцами выступают частные лица. В свое время посредники успели купить подешевле и теперь хотят продать подороже. Нередко они при этом просят указать в договоре половину цены, чтобы им потом не платить налоги с продажи, так как после покупки прошло немного времени. И это еще один риск для покупателя.
Иногда человек, купивший квартиру по переуступке прав у посредника, делает в ней ремонт и выставляет на продажу. Его право. Но в таком случае новому покупателю надо досконально проверять не только нынешнего хозяина, но и того, кто был первым и продал квартиру еще на этапе строительства.
Если первого продавца не найти, чтобы спросить, например, был ли он женат, нет ли у жены претензий, то новый покупатель не сможет спать спокойно, пока не выйдут сроки давности.
Поэтому сделку надо досконально проверять. Директор центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве РФ Венера Шайдуллина считает, что одним из факторов, способствующих росту мошенничеств в сфере жилья, является слишком простое оформления сделки. Теоретически стороны могут сами составить договор и отнести в Росреестр. Проблема здесь не в том, хватит ли обычному человеку квалификации учесть все юридические нюансы, а в том, что простотой часто пользуются мошенники.
Например, в минувшем декабре житель Кемерово Денис М. случайно выяснил, что уже не является хозяином своей второй квартиры. Он заказал выписку из ЕГРН и узнал, что владельцем жилья теперь является неведомый ему Артем. Мошенники составили письменный договор, подделали подпись Дениса и подали документы на регистрацию через МФЦ.
Квартира Дениса стояла без ремонта больше года. Мужчина не оплачивал коммунальные услуги, так как был занят и откладывал это "на потом". Видимо, мошенники посчитали жилье брошенным и решили этим воспользоваться. В другом случае жилья лишился сирота. Его комнату несколько раз перепродали, а потом очередная хозяйка выставила парня за порог.
По мнению Венеры Шайдуллиной, необходимо законодательно закрепить необходимость заключения сделок с недвижимостью только с участием нотариуса.