Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Что могут изъять, а что нет?

Вопрос изъятия имущества у россиян для государственных и муниципальных нужд в последние годы обсуждают все чаще. Связано это сразу с несколькими факторами. Например, расширяется список госорганов, которые могут производить такие действия — соответствующими полномочиями наделили ФСО, ФСБ, Росимущество и Минобороны. Одними из самых распространенных причин являются долги и реализация крупных инфраструктурных проектов.

Основой правового регулирования изъятия недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд являются нормы гражданского и земельного законодательства, что объективно обусловлено правовой и природной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости и находит свое воплощение, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющем в качестве принципа земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, в силу пункта 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд по общему правилу влечет последующее отчуждение расположенных на нем таких объектов, как здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства либо помещения или машино-места, расположенные в таких зданиях, сооружениях.

Исключение составляют сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия.

Изъятие земельного участка осуществляется одновременно с отчуждением расположенных на нем объектов недвижимого имущества, если эти объекты принадлежат не только собственнику земельного участка, подлежащего изъятию в пользу государства, но и лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве (аренды, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения и прочих).

Если на земельном участке находятся здания, строения, сооружения — за них также полагается компенсация, которая определяется, исходя из рыночной стоимости. Возможен вариант с предоставлением другого земельного участка вместе с домом по договору мены.

В результате изъятия земельного участка и другого расположенного на нем недвижимого имущества осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такое имущество;
2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.

В ситуации, когда изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем обязательств перед третьими лицами, в том числе в силу заключенных договоров, то решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.

Лица, права которых на земельный участок прекращаются в связи с его изъятием для нужд государства, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению.

Эти же лица несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.