Константин Тимофеев — РБК: «У нас есть такие невезучие проекты»
Год назад власти Москвы договорились о постоянном диалоге с крупнейшими застройщиками. Инвесторы и собственники участков хотели от города ясности в правилах игры, а у столичного правительства остаются вопросы к владельцам проектов, у которых вместо анонсированного строительства годами зарастают травой заброшенные пустыри. Корреспондент РБК Алексей Пастушин встретился с главой Москомстройинвеста Константином Тимофеевым, чтобы выяснить судьбу наиболее резонансных московских долгостроев.
Социальная нагрузка в обмен на льготы
В августе прошлого года было объявлено, что столичными стройками займется клуб инвесторов. Есть какие-то результаты его годичной работы?
В эту ассоциацию вошли очень крупные девелоперы, у которых от 800 тыс. до 1 млн кв. м недвижимости либо в стройке, либо в управлении, либо в перспективных проектах. У них есть финансы и соответствующие кадры для решения системных проблем. Собственно, они же эти проблемы и поднимают: три раза уже встречались с мэром, обсуждали главным образом вопросы подхода к градостроительству.
Участники клуба согласились с решением города о том, что инвесторы должны строить социальные объекты и после передавать их городу, строить дороги за свой счет (они передают дороги городу, а правительство выпускает постановление, по которому они смогут отнести затраты на них на свой проект и уменьшить налог на прибыль). Мы также согласились снизить норматив на парковку, требования по высотности, если вблизи нет культурных и историко-архитектурных памятников. Клуб инвесторов согласился за свой счет разработать концепцию нескольких промышленно-коммунальных зон. Несколько концепций даже утвердили. Среди них — Грайвороново, территория, ограниченная улицей Правды и Лесной (ПСН и завод «Ява»), прилегающая территория к Южному и Северному дублерам Кутузовского проспекта и территория в районе будущего транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Аминьевская» группы БИН.
Многие соглашаются участвовать в строительстве транспортно-пересадочных узлов?
«Мортон», «Пионер», БИН, ПСН готовы, и Сергей Гордеев согласен.
Нередко в границы строительства будущих ТПУ попадают коммерческие объекты. Какие условия участия в проекте предлагают их владельцам?
С одной стороны, чтобы комфортно застроить зону пересадки, надо изъять ее у инвестора, если он ее не использует или использует не по назначению. Далее мы определяем вторые границы, где теоретически могут быть построены капитальные объекты ТПУ. Сначала все, что касается пересадки, затем — коммерческая составляющая. Для анализа эффективности изъятия участков мы определили четырех операторов: Мосинжпроект, РВ-Метро, МКЖД и РЖД. Конечно, такие объекты, как крупные торговые центры, например, «Калужский», изымать не будут. Если инвестор сам захочет достраивать и улучшать свои объекты во взаимосвязи с ТПУ, пожалуйста — стройся. Мы уже приняли 154 решения по разработке проектов планировок пересадочных узлов и 163 проекта границ их размещения. Из них 18 проектов согласовали и отправили на публичные слушания.
Китайцы в Москве
Федеральное правительство готово привлекать китайские компании для экономии на строительстве по госзаказу и госпрограммам. А китайские инвесторы готовы строить, хотя бы в Москве?
Было два направления работы, которые мы обсуждали с делегацией китайских инвесторов, уже посетивших Москву. Первое — строительство метро и недвижимости в точках притяжения. Этим вопросом занимается департамент строительства города.
Москомстройинвест в свою очередь предложил одной из крупнейших китайских строительных корпораций — Dalian Wanda Group — несколько инвестиционных проектов. Первый — это вторая часть территории завода ЗиЛ, которая еще не выносилась на торги, часть территории ВДНХ, Дома-книжки на Арбате и несколько других. Они остановились на ЗиЛе, решив участвовать в аукционе на развитие этого участка. В столице есть и другие китайские проекты — парк «Хуамин». По этому проекту затянулось согласование документов, если так и будет продолжаться, участок мы у них изымем.
В 2015 году должен стартовать проект редевелопмента Южного порта (запланированы технополис, жилая недвижимость и высотная коммерческая недвижимость). Такие сроки выдержать удастся?
Мы всегда выступали за единую концепцию Южного порта, а сегодня есть до пяти проектов планировки этой территории. Их реализация сейчас остановлена: инвесторы хотели максимальные объемы на своей территории, чего не нужно городу. Разработка цельной концепции потребует не один год.
Почему участок Бадаевского пивоваренного завода (остановлен в 2006 году), который раньше предполагалось застроить жильем, отдали «Роснефти»?
Предыдущий инвестор [группа «Абсолют» Александра Светакова] не выполнил свои обязательства, поэтому мы расторгли с ним контракт и передали участок под строительство штаб-квартиры «Роснефти» на 200 тыс. кв. м. Конечно, не бесплатно, нефтяная компания заплатит за аренду за шесть лет немалую сумму, включающую плату за изменение разрешенного вида использования. Ближе к набережной планируется строительство около 150 тыс. кв. м жилья и социальной инфраструктуры, эта стройка уже идет.
Невезучие проекты
Готова ли концепция реконструкции части Арбата, которую год назад поручили компании «Шатер»?
«Шатер» попытался это сделать, подготовил три концепции части территории района, ограниченной Крестовоздвиженским переулком. Неплохая работа, но там очень много объектов культурного наследия, это зона строгого регулирования. Теоретически там есть возможность реконструировать два или три объекта. Их мы будем передавать городскому ГУП «ДЭЗ ИСК».
Это будет жилая или коммерческая недвижимость?
В основном жилая. Часть жителей можно отселить, два дома реконструировать и надстроить. Кроме того, там очень много самостроя — как капитального, так и нет, от которого нужно избавиться. Если инвестор найдется, то на реконструкцию этого квартала уйдет около четырех лет.
Рядом с Арбатом находится знаменитый пустырь у Моссельпрома. Что будет с ним и другими известными долгостроями — на Павелецкой и Белорусской площадях?
С проектом строительства гостиницы на Никитском бульваре ситуация в чем-то сложная, а в чем-то простая. Инвестор в этот проект пропал [инвестором строительства объекта выступала КБФ АСТ Тельмана Исмаилова], он многим должен денег — Банку Москвы, частным инвесторам, другим структурам. Если в течение трех-четырех месяцев он не определится со своими планами по работе на этом участке, то, вполне вероятно, мы выйдем с предложением изъять этот участок у него. С Павелецкой площадью (котлован напротив Павелецкого вокзала) сложная ситуация. Есть у нас такие невезучие проекты. На ГЗК принято решение о расторжении контракта с инвестором [группа «Евразия» Мухтара Аблязова], но пока это не произошло, потому что идет судебное разбирательство. После того как суд признает контракт расторгнутым, мы передадим пл 2000 ощадку другому инвестору под компактный ТПУ. Не страшно, если там будет торговля, но в разумных пределах. С Белорусским вокзалом (в кризис 2008 года площадку оставил AFI Development) проще — там контракт расторгнут. Газпромбанк собирается отстроить подземную часть, хочет разместить несколько объектов торговли в пешеходной галерее, готов участвовать в строительстве дорог. Но ни реконструкцию развязки, ни путепровод брать на себя он не может. А у города пока не предусмотрено такого количества денег в адресной программе. Так что мы пока думаем, как быть с этой территорией.
Почему до сих пор не начат проект на месте «Красного Октября»?
Это непростой проект, там очень много объектов культурного наследия. Группа «Гута» выкупила городскую долю в «Объединенных кондитерах», поэтому пока притормозили проект редевелопмента «Красного Октября». Хотя город все решения согласовал.
Алексей Пастушин