Скандал в центре города: новый жилой комплекс может треснуть по швам в любой момент
Строительство жилья в динамично развивающемся Новосибирске всегда было многогранно-проблемным. Дольщики могут десятилетиями ждать квартир. Порой вмешиваться приходится и правительству области, чтобы «доплатить» строителям и сдать многострадальные многоэтажки . Периодически возбуждаемые уголовные дела слабо влияют на общую ситуацию.
Существуют и особые случаи, когда никакие средства не спасут наполовину возведенную высотку от сноса. Это пристройка к дому на улице Урицкого, 19. Стройка началась в далеком 2000 году. Тогда на участке в четыре сотки компания «Сибстройреконструкция» начала возводить десятиэтажку, которая по документам являлась пристройкой к соседнему четырехэтажному зданию. В 2005 году стройка встала. В период «заморозки» рядом – по адресу Урицкого, 21, – построили 16-этажный дом. В 2007-м его успешно сдали. О пристройке на Урицкого, 19, вспомнили в 2010 году, проект переписали. Застройщик увеличил здание до 13 этажей (без учета цокольного и технического этажа). В 2013 году дом уперся в балкон квартиры на 14-м этаже соседнего дома. После долгой череды скандалов суд вынес решение по этому делу: менять проект и перестраивать здание или сносить его под корень.
И все же, если жилье сдается и не погружается в пучину скандалов, как на Урицкого, 19, то качество часто оставляет желать лучшего. Новостройки славятся «тонкими» стенами, через которые слышно шепот соседей. Придомовая территория становится зоной парковки автомобилей или внутренний двор просто слишком мал. Социальная инфраструктура может быть вообще неподготовленной.
Жилые кварталы или микрорайоны, выбившие бинго по всем параметрам, обычно превращаются в гетто или депрессивные места, откуда стараются съехать. Новостройки жилмассива «Просторный» от скандальной компании «Дискус» Алексея Джулая – самый яркий пример неудачных решений и сверхэкономии. В многоэтажках нет лифтов, наружные швы не заделаны, а на стенах растет плесень, не работает вентиляция. Жить некоторым владельцам приходится в недостроенных квартирах. В «Просторном» нет детских площадок, парковок, а вместо газонов вокруг растет сорная трава. В некоторых домах до сих пор нет горячей воды, возникают перебои с электричеством.
И такие истории происходят далеко не только с жильем эконом-сегмента, но и с новостройками высшего класса. Скандал назревает практически в центре города – напротив Заксобрания Новосибирской области в жилом квартале «Римский квартал». Сейчас там кипит стройка второй очереди – 20-этажного комплекса на улице Садовая, 17
В распоряжении Сибкрай.ru есть акт последней выездной проверки возводящегося комплекса Госстройнадзора Новосибирской области. Эксперты насчитали 11 несоответствий изначальному проекту в работе компании «РимЭлитСтрой» при строительстве жилого комплекса.
Нарушения касаются многих процессов строительства. Так, с 3 по 6 этажи применили утеплитель «Техноакустик» вместо «Rockwool Акустик Баттс». Формально почти то же самое, но специалисты знают, что и в стоимости, и в сроке службы этих материалов большая разница. Также во время проверки обнаружили, что застройщик сделал окна там, где их в проекте не было.
Но есть и более серьезные вопросы, а именно – пониженный класс прочности бетона, залитого в фундамент, арматура, не соответствующая по диаметру проекту, применяемые по всему объекту неусиленные типы швеллера. Такие нарушения уже выходят за рамки несущественных мелочей.
Как сообщили Сибкрай.ru в Госстройнадзоре Новосибирской области, при строительстве первой и второй очередей ЖК «Римский квартал» инспекцией выявлено более 50 нарушений, связанных с организацией порядка строительства, безопасностью труда в строительстве, организацией и содержанием строительной площадки, устройством конструктивных элементов объекта, санитарно-эпидемиологическим благополучием населения.
За нарушения при строительстве виновные неоднократно привлекались к административной ответственности по статье «Нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий)». Связано это было с отступление от проектных параметров зданий, в результате которых возникла угроза жизни или здоровью, окружающей среде.
Комплекс второй очереди в целом проблемный – такой вердикт озвучил замдиректора департамента НИОКР в Новосибирске, почетный строитель России Александр Маньшин, ознакомившись с актом проверки. Больше всего его внимание привлек фундамент.
По словам Александра Маньшина, многое зависит от того, что лежит под фундаментом. Если это твердая основа, то тогда здание еще может выдержать нагрузки. Тем не менее, при текущей прочности конструктив может деформироваться из-за внешнего воздействия: дождей, паводков, промерзания грунта. Впоследствии происходят просадки, плита деформируется, а разрушения передаются на верхние этажи. Несмотря на серьезность проблем, отклонения от проекта можно компенсировать. Слабый фундамент еще можно упрочнить, но для этого придется дополнительно пройти экспертную аттестацию. Следовательно, строительство серьезно затянется.
– Подрядчик не выдерживает требования проектной документации и нормативы. Ему выйдет это боком. Замена арматуры, не тот класс бетона. Если деформация начнется, то мало не покажется, – резюмирует почетный строитель России Александр Маньшин.
Отклонения от нормы были и во время строительства первой очереди «Римского квартала». Многочисленные недочеты ощутили «счастливые» покупатели квартир. Так, Ирина, купившая там жилье в 2019 году, указывает, что есть проблемы с отоплением и зловонным запахом.
– У всех разные температуры на входе. Есть проблема с насосами и запахом канализации в квартирах, в местах общего пользования, – описывает Ирина. Ее соседи добавляют: многие столкнулись с криво установленными дверьми и окнами и отсутствием контейнерных площадок.
Совокупность всех перечисленных фактов в лучшем случае может вылиться в многократное увеличение сроков строительства. По данным «Наш.Дом.РФ», вторую очередь изначально обещали сдать в сентябре 2025 года, но срок увеличили почти на полгода – до конца февраля 2025 года. Недовольные дольщики при огромном желании могут дойти даже до суда. Любопытно и то, как отреагируют на эти проблемы со строительством и банки, которые финансируют проект и формально призваны следить не только за финансовой стороной строительства, но и за соблюдением строительных норм.
Группа «РИМ» уже имеет опыт в спорах с арбитром. «Родственная» компания «Рим-Строй» судилась с Федеральной налоговой службой из-за штрафа, общая сумма которого с НДС, пени и налогом достигла около 40 миллионов рублей. Как оказалось, группа компаний «РИМ» дробила единую «РИМ-Строй» искусственно на «РИМ-Инвест», «РИМ-Сервис», «РИМ-Трейд». «Дочки» были лишены самостоятельности и собственную деятельность не вели. У них был один и тот же юридический адрес, номер контактного телефона, почта и вид деятельности «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Реквизиты компаний использовались для выведения части выручки и получения налоговой выгоды при налогообложении. В результате нарушений государственный бюджет недополучил от ООО «РИМ-Строй» НДС в 15,5 миллиона рублей и налог на прибыль в размере 10 миллионов рублей. В итоге в 2023 году суд принял решение смягчить наказание за добросовестную уплату налогов ранее и не засчитывать штраф в 1,8 миллиона рублей.
Как будет развиваться ситуация дальше – прогнозировать сложно. Однако дольщики второй очереди в любом случае получат квартиры с запозданием. И этот срок может серьезно увеличиться из-за нарушений проекта. Его предстоит переделывать, а после усиливать основные конструкции. Учитывая множественные нарушения, которые были в прошлом, может сильно пострадать бюджет «РимЭлитСтрой». Дробление бизнеса ради налоговых поблажек уже не поможет. На чем придется экономить – можно представить. Существует вероятность, что квартиры не будут отвечать некоторым стандартам, найдутся недочеты, а жильцы останутся недовольны низким качеством квартир.