«Да не нужны нам ваши деньги!» Как администрация Обнинска пыталась профукать больше 70 миллионов

Видели

мем «Заткнись и возьми мои деньги!»? Он обыгрывает сцену из анимационного

сериала «Футурама», где главный герой - курьер по имени Фрай - перебивает

продавца, объясняющего ему свойства товара, и кричит, собственно, слова,

которые стали мемом. Примерно такая же сцена разыгралась недавно на торгах,

организованных администрацией Обнинска.

На торги выставлялось право застройки территории площадью почти 200 тыс.

квадратных метров. Ценник был выставлен не просто скромный, а очень скромный -

9,419 млн рублей. Это меньше реальной коммерческой стоимости земли, отведенной

под застройку (а фактически на торгах выставлена земля, просто строить на ней

можно не что угодно, а только жилой комплекс), раз так в 50! Но тут явился

крупный обнинский предприниматель Василий Васильевич Рябошапченко, широко

известный в узких кругах, как «Васька-Рыболов». Явился и явил пресловутый мем!

С

подачи Рябошапченко на торгах начали объявлять шаг за шагом и в конечном итоге

цена подскочила примерно в 9 раз - с упомянутых 9,4 млн до 81 млн рублей! На

71,6 млн больше!

ВЫСОКОЕ

ИСКУССТВО МУНИЦИПАЛЬНЫХ ТОРГОВ

Важно

понять: обычно в таких торгах в лучшем случае делаются один-два шага, после

чего все пасуют, и право заключить договор отходит тому, на кого организаторы

(читай - местные органы власти) ставили изначально. А иногда бывает еще проще -

всех конкурентов отсеивают на подходе так, что остается один участник. При

таком раскладе торги просто признаются несостоявшимися, и договор заключается

по номинальной (предложенной с самого начала) цене с единственным участником.

Но

иногда появляется незапланированный участник, и торги проходят по-настоящему -

реальная состязательность, много шагов, заметное увеличение цены.

Но иногда находит коса на камень. Как в этот раз.

Цена на торгах поднималась раз за разом, пока не достигла 81 млн рублей, после

чего соперники сдались, и подряд на строительство жилых домов отошел г-ну

Рябошапченко.

Честно говоря, такого отчаянного состязания на муниципальных торгах мы давно не

припомним. Да и не только мы! Столь значительный рост номинальной цены озадачил

многих в городе, и по горячим следам начали звучать «экспертные заявления» о

том, что платить столько за право застройки Василий Рябошапченко не будет.

Мол,

выиграть торги были для него вопросом принципа, однако цена в итоге вышла

слишком высокой, поэтому «Рыболов» предпочтет перечислить в бюджет 1,5 млн рублей

(средства, которые вносились за право участия в торгах) за отказ, нежели

вкладываться в потенциально убыточный проект.

Однако убыточность эта - большой вопрос, к которому мы еще вернемся. По факту

же Василий Рябошапченко всех «предсказателей» посрамил и деньги в казну города

внес, подтвердив намерение застраивать выигранный участок. А поскольку считать

деньги (особенно свои) этот человек, безусловно, умеет, значит, цену в 81 млн

рублей считает вполне адекватной.

И это ставит под вопрос уже адекватность сотрудников администрации Обнинска,

выставивших участок почти в 200 тыс. квадратных метров, на торги за 9,4 млн

рублей. В этом месте хочется взять калькулятор и спросить: «Господа чиновники

администрации Обнинска! А что такое случилось, что вы насчитали номинальную

цену с таким, прямо скажем, невероятным дисконтом?». Что с вами не так?

Вы

не понимаете рыночной стоимости земли?

У вас нет информации о цене квадратного метра жилья в Обнинске?

Вы не умеете проводить корреляцию между цифрами?

Или торги были заточен под «своего» застройщика, которому Рябошапченко просто

обломил лакомый лот?

Чтобы

вы лучше понимали, почему мы задаем такие вопросы, давайте вместе сыграем в data-журналистику. Это когда

можно смоделировать ситуацию, используя данные из открытых источников.

Итак,

смотрите. Рыночную стоимость земли под застройку в бизнесе начерно прикидывают

по формуле: «10% от того, сколько можно на ней поднять». Участок земли, право

застраивать который отошло Рябошапченко, составляет 199,8 тыс. квадратных

метров, на которых можно построить до 60 тыс. квадратных метров новенького

жилья, в том числе - повышенной комфортности, которое будет стоить на рынке

дороже.

Согласно порталу «Мирквартир» (https://obninsk.mirkvartir.ru/prodazha-kvartir/)

средняя стоимость квадратного метра жилья сейчас составляет в Обнинске примерно

76,87 тыс. рублей за квадратный метр. Получается, что гипотетическая стоимость

будущей грандиозной застройки может достигать 4,6 млрд рублей. Следовательно,

коммерческая стоимость участка - 450-460 млн рублей (пресловутые 10%).

Заметим,

чт

ЗОЛОТЫЕ

МЕТРЫ

76,87

тыс. за квадратный метр - усредненная цена, включающая самый высокий и самый

низкий ценник по городу. Конкретно в этом случае речь будет идти о новостройках

рядом с центром Обнинска. Следовательно, по самым грубым прикидкам стоимость

квадрата в этом районе будет идти выше средней по городу. Риелторы, у которых

мы консультировались, говорят, что ценник там будет начинаться от 90 тыс. рублей

за квадрат. То есть, «снять» можно будет до 5,4 млрд, а коммерческая цена

земли, соответственно будет составлять около 540 млн рублей!

Как-то

совсем-совсем не похоже, чтобы Василий Васильевич сильно переплатил городу. Тем

более, что это ведь еще не вся информация по данному участку.

Мы

еще не рассказали о том, что к зоне застройки подведены все необходимые

инженерные и технические коммуникации и даже имеется фундамент под первый дом!

А это - гигантская экономия для будущего застройщика.

Чтобы

лучше понимать ситуацию, давайте посмотрим на нее под другим углом.

Участок, отошедший г-ну Рябошапченко образовался не на пустом месте. Те же

фундамент и подведенные коммуникации остались в «наследство» от предыдущего

застройщика, который подступался к участку еще в 2013-м году, когда городом

руководил Александр Авдеев.

Авдеев в отличие от нынешнего руководства города был экономистом, а не рвачом,

поэтому право застройки оценивалось сразу в серьезную сумму - 41,1 млн рублей.

С

тех пор прошло 9 лет.

Чтобы

понять, сколько «стоят» 41,1 млн рублей 2013-го года в ценах 2022 г.

воспользуемся дефляционным калькулятором, который производит расчет, учитывая

текущий курс, инфляцию и покупательную способность рубля. Так вот, 41,1 млн в

2013-м году это 80,2 млн рублей в рублях 2022-го года.

Напомним, что Рябошапченко, неожиданно для властей города

заваливший бюджет деньгами, заплатил 81 млн рублей. Почти ту же сумму!

А на самом деле - меньше.

Дело в том, что прежний застройщик должен был не просто

построить несколько домов, но и часть квартир предоставить под расселение для

горожан из ветхого жилья. Это примерно 4 тыс. квадратных метров (88 квартир).

Но

поскольку построить удалось только один дом, то прежний застройщик сумел

расселить лишь тысячу квадратных метров - прежде, чем вышел из проекта.

Обременения по обязанности расселить людей сохранились и по сегодняшний день,

однако Василию Рябошапченко надо будет выделить под расселение уже не 4, а

примерно 3 тыс. квадратных метров (68 квартир) - часть-то выдали до него.

Одним

словом, если сравнивать цифры 2013-го и 2022-го года, то даже с учетом

9-кратной переплаты Рябошапченко «то на то» не выходит! В 2022 г. Рябошапченко

после неожиданно агрессивных торгов заплатит меньше, чем платил его

предшественник.

На этом фоне счетоводы из администрации, насчитавшие номинальную цену лота в

9,4 млн рублей выглядят полными профанами, не представляющими реальной

стоимость земли и недвижимости! Ну или наоборот - все они прекрасно

представляли, просто торги должен был выиграть свой человек. А разница ушла бы

по карманам.

P.S.

И кстати! Остался еще

один важный вопрос!

А куда администрация Обнинска направит дополнительные доходы в размере 71,6 млн

рублей (итоговая цена минус цена номинальная)?

Евгений СЕРКИН