Анализ рынка жилой недвижимости в крупнейших городах России по итогам 1 квартала 2016
Введение
Аналитический центр ЦИАН начинает цикл регулярных публикаций по исследованиям рынков жилой недвижимости крупнейших городских агломераций РФ. В большинстве развитых стран динамика цен на жилую недвижимость является одним из ключевых макроэкономических индикаторов; на его изменение реагируют участники финансового рынка, его данные используются макроэкономистами банков и других финансовых организаций для формирования своих прогнозов и моделей.
По ряду причин в России так и не было создано общефедерального индикатора цен на жилье за 25 лет функционирования свободного рынка недвижимости. Ключевая причина — отсутствие единого источника данных по региональным рынкам (с общими принципами хранения информации и системой качественной модерации). В настоящее время база объявлений CIAN.RU охватывает более 400 городов России; в ней присутствуют более 650 тыс. уникальных объявлений, подвергнутых единым принципам контроля качества. Внутренние аналитические ресурсы ЦИАН (данные территориальных подразделений БТИ и Росреестра), использование методов геоинформационного моделирования, алгоритмы массовой оценки позволяют получить максимально достоверный массив информации по рынкам жилья крупнейших городов России.
Особенности методики обработки данных
В отличие от интегральных показателей из других источников индексы цен ЦИАН отражают не усредненные значения цен в "базе предложения", а реальный общегородской уровень цен на жильё. С помощью поправочных коэффициентов мы корректируем естественное для любой базы объявлений смещение предложения в сторону объектов с меньшей ликвидностью. Итоговые усредненные значения формируются с учетом веса квартир с определенными параметрами (по конструктивным особенностям и местоположению) относительно их реальной доли в конкретном городе, а не их наличия в локальном срезе базы предложения.
Индексы цен ЦИАН учитывают только предложения в многоэтажных (>=3 этажей) многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию. Отсеиваются объявления с пониженным уровнем достоверности, не учитывается верхний сегмент элитной недвижимости, объявления по комнатам и долям, нетиповые квартиры (многоуровневые, с площадью более 250 или менее 25 кв. м). Используются только объявления, описание дома и квартиры в которых соответствует параметрам здания (материал стен, этажность, площади) в базах БТИ.
Используется гибкий подход к определению границ региональных рынков. Прямое использование формальных административных границ городов искажает реальные рыночные параметры в некоторых локациях (Волгограде, Саратове, Краснодаре, Екатеринбурге, Новосибирске), поэтому для расчета индекса ЦИАН мы оперируем массивом данных в границах ближнего пояса соответствующих агломераций.
Для расчета индекса цен мы отобрали все региональные центры с населением более 650 тыс. жителей; отдельно были выделены города Московской области (Ближнее и Среднее Подмосковье). Это связано с тем, что при возможном объединении Москвы и прилегающей части области были бы получены трудно интерпретируемые значения. В выделенных 20 локациях проживает более 55% городского населения РФ, сосредоточено более 75% экономического потенциала страны. Т.о., анализ ситуации в выбранных городах отражает все ключевые тренды развития рынка жилья в общефедеральном масштабе.
Макроэкономическая ситуация
В 1 квартале 2016 года все региональные рынки жилья продемонстрировали отрицательную динамику (как по отношению к предыдущему кварталу, так и к аналогичному периоду прошлого года). Если на протяжении 2015 года в отдельные месяцы некоторые города показывали пусть и незначительный, но рост экспонируемых цен, то с началом 2016 года стабильно снижаться стали не только цены реальных сделок, но и базовые ожидания продавцов. Мы связываем это с негативной макроэкономической конъюнктурой, которая давлела над рынком большую часть анализируемого периода. Стоимость нефти в январе 2016 года достигла 10-летних минимумов, были пересмотрены практически все макропрогнозы министерств и ключевых банков. Согласно их новым версиям выхода из рецессии в РФ в этом году не произойдёт, а исчерпание Резервного фонда ожидается к началу 2017 года, т.е. раньше запланированного срока. Начала расти безработица (в т.ч. в ее скрытых формах (переводе на частичную занятость)), возникли предпосылки к снижению не только реальных, но и номинальных доходов. Все это снижает потребительскую активность и потребительскую уверенность населения, что всегда негативно сказывается на его поведении на рынке жилья. Внутренние факторы также оказали негативное воздействие на динамику развития рынка. Неопределенность с пролонгацией программы субсидированной ипотеки хотя и привела к некоторому всплеску продаж новостроек в феврале, но в условиях сжатия платежеспособного спроса может негативно сказаться на темпах продаж новостроек и финансовой устойчивости застройщиков уже в ближайшие месяцы.
Динамика предложения
По состоянию на 31.03.2016 в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 255,6 тыс. квартир общей площадью 14,3 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 28,6%. Предложение растет практически во всех региональных рынках. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир (квартиры дольше не могут найти своего покупателя, сложнее стало выстраивать альтернативные цепочки), так и с большим объемом предложения, которое переходит на вторичный рынок из недавно сданных новостроек.
Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 38% приходится на 1-комнатные квартиры, 34% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 5% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат (по данным последней переписи населения соотношение квартир по типам комнатности в целом по жилому фонду в РФ составляет 23%-40%-29%-8% для 1-, 2-, 3-4, и 4+-комнатных квартир соответственно).
Табл. 1. Структура предложения на рынке жилья в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности в 2015-2016 гг. (данные CIAN.RU).
| Доля 1-комнатных квартир | Доля 2-комнатных квартир | Доля 3-комнатных квартир | Доля 4-комнатных квартир |
на 31.03.2015 | 37,7% | 34,3% | 22,9% | 5,1% |
на 31.03.2016 | 37,7% | 34,1% | 23,6% | 4,6% |
Региональная дифференциация в структуре предложения по типам комнатности выражена гораздо сильнее. Доля малогабаритных квартир наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса (Московская область, Краснодар, Самара, Тюмень, Уфа). Это является наглядных отражением антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж. Максимальная доля многокомнатных квартир отмечается в Москве (8,0%), Санкт-Петербурге (6,5%).
Табл. 2. Структура предложения на рынке жилья в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности в 2016 году в разрезе городов (данные CIAN.RU).
| Доля 1-комнатных квартир | Доля 2-комнатных квартир | Доля 3-комнатных квартир | Доля 4-комнатных квартир |
Волгоград | 33,9% | 36,9% | 25,3% | 3,9% |
Воронеж | 42,0% | 33,0% | 21,8% | 3,1% |
Екатеринбург | 33,6% | 34,8% | 25,4% | 6,2% |
Ижевск | 37,8% | 34,6% | 21,2% | 6,3% |
Казань | 43,0% | 31,0% | 21,9% | 4,1% |
Краснодар | 47,5% | 32,5% | 17,2% | 2,8% |
Красноярск | 42,0% | 32,6% | 19,1% | 6,3% |
Москва | 27,2% | 37,7% | 27,1% | 8,0% |
Московская область | 41,2% | 35,8% | 20,3% | 2,7% |
Нижний Новгород | 32,5% | 33,7% | 28,2% | 5,6% |
Новосибирск | 37,9% | 34,1% | 24,0% | 3,9% |
Омск | 36,9% | 33,7% | 25,1% | 4,2% |
Пермь | 35,6% | 34,0% | 25,8% | 4,7% |
Ростов-на-Дону | 38,9% | 33,6% | 23,9% | 3,5% |
Самара | 41,7% | 32,8% | 23,1% | 2,4% |
Санкт-Петербург | 37,2% | 32,9% | 23,4% | 6,5% |
Саратов | 42,2% | 30,9% | 24,0% | 2,9% |
Тюмень | 44,0% | 31,2% | 21,2% | 3,6% |
Уфа | 40,6% | 31,4% | 24,5% | 3,6% |
Челябинск | 36,3% | 36,2% | 21,7% | 5,8% |
Средняя площадь квартир в активном предложении отражает не только особенности рынка жилья в настоящее время, но и общий характер застройки города. Минимальные площади квартир (менее 53 кв. м в среднем и менее 37 кв. м в 1-комнатных квартирах) отмечаются в Ижевске, Перми и Омске, где значительную часть городской застройки составляет кварталы при крупных промышленных предприятиях с преобладанием малогабаритных квартир. Максимальные площади характерны для Москвы и Санкт-Петербурга, так как только в этих городах есть значимые массивы исторической застройки, домов повышенной комфортности для номенклатуры времен СССР, выше доля новостроек бизнес- и премиум-классов.
Табл. 3. Средняя площадь квартир в активном предложении в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности (данные CIAN.RU).
| Доля 1-комнатных квартир | Доля 2-комнатных квартир | Доля 3-комнатных квартир | Доля 4-комнатных квартир | Все квартиры |
Волгоград | 36,6 | 50,5 | 69,0 | 99,8 | 52,4 |
Воронеж | 38,8 | 57,1 | 78,8 | 103,1 | 55,6 |
Екатеринбург | 36,9 | 51,0 | 74,5 | 118,7 | 56,5 |
Ижевск | 35,0 | 51,6 | 69,4 | 90,5 | 51,6 |
Казань | 38,0 | 56,8 | 77,7 | 115,7 | 56,6 |
Краснодар | 40,4 | 60,5 | 85,7 | 141,9 | 57,6 |
Красноярск | 37,0 | 54,5 | 75,8 | 102,2 | 54,2 |
Москва | 38,6 | 54,7 | 77,7 | 137,3 | 63,1 |
Московская область | 40,3 | 57,0 | 78,7 | 107,2 | 55,9 |
Нижний Новгород | 38,6 | 53,9 | 74,5 | 126,8 | 58,8 |
Новосибирск | 37,2 | 52,3 | 70,6 | 107,7 | 53,2 |
Омск | 35,5 | 53,4 | 73,3 | 117,3 | 51,9 |
Пермь | 35,5 | 51,7 | 70,2 | 98,1 | 52,4 |
Ростов-на-Дону | 39,1 | 55,3 | 73,3 | 108,8 | 55,2 |
Самара | 40,0 | 58,1 | 78,9 | 127,7 | 57,0 |
Санкт-Петербург | 39,8 | 58,3 | 81,4 | 133,6 | 61,6 |
Саратов | 38,2 | 54,4 | 72,3 | 108,9 | 53,4 |
Тюмень | 38,1 | 56,3 | 78,7 | 114,9 | 55,2 |
Уфа | 37,9 | 54,7 | 76,9 | 118,2 | 55,6 |
Челябинск | 36,9 | 53,9 | 75,5 | 106,3 | 55,5 |
Динамика цен
Дифференциация цены квадратного метра в городах РФ наглядно отражает региональные диспропорции экономического развития. Средняя стоимость квадратного метра в Москве практически в 2 раза опережает аналогичный параметр для Санкт-Петербурга (при этом, нужно учесть, что была выведена из рассмотрения большая часть сегмента элитной недвижимости). В других крупнейших городах РФ стоимость квадратного метра сейчас находится в диапазоне 40-70 тыс. руб. за кв. м. Разрыв «Москва — Санкт-Петербург — регионы» в цене недвижимости пусть медленно, но все же сокращается и мы ожидаем продолжения данной тенденции в среднесрочной перспективе как следствие снижения роли ресурсной ренты в экономическом развитии страны.
Одним из трендов 2010-х гг. является рост дифференциации цен в региональных центрах. К примеру, еще 6-7 лет назад цена в лидирующем в этой группе городов Екатеринбурге превышала значения в Ижевске, Саратове, Омске на 30-35%, а не почти в 2 раза как сейчас. Стоимость недвижимости стала лучше отражать ситуацию в экономике города и региона, его привлекательность для внешних миграций, эффективность муниципального управления, особенности жилищно-коммунального хозяйства и качество городской среды. Это связано и с постепенным сокращением доли жилого фонда, построенного во времена СССР, в общем объеме предложения; стоимость квартир в новостройках всегда лучше отражает экономическую реальность и качественные характеристики жилья.
Снижение стоимости квадратного метра в некоторых городах за последний год превысили 10%, что является самым сильным снижением рынка в процентных пунктах после кризиса 2008-2009 гг. Наиболее сложная ситуация (снижение на 11-14%) была отмечена в городах со значительной долей тяжелой промышленности и ВПК в структуре экономики городов и соответствующих регионов (Омск, Пермь, Волгоград, Ижевск). Менее всего кризисные явления (снижение на 3-5%) пока затронули агломерации с высокой привлекательностью для внешних миграций и/или диверсифицированной структурой экономики (Краснодар, Тюмень, Екатеринбург). В Москве (-3,3%) и Санкт-Петербурге (-1,4%) цены снижаются медленнее, чем в регионах, что типично для сценариев развития кризисов на рынке жилья в РФ. Снижение цены как в Москве, так и в Санкт-Петербурге сильнее выражено в периферийной части этих городов и, в особенности, в морально устаревшем советском жилом фонде. К примеру, в Санкт-Петербурге номинальные цены в центральных районах и монолитных домах за последний год даже выросли; общее снижение по агломерации в целом произошло за счет опережающих темпов падения цен в панельных домах в периферийной части города.
Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям (в качестве весов использовались численность населения и объем ВРП) за последние 12 месяцев снизилась на 4,6% с 105,3 до 101,0 тыс. руб.
Табл. 4. Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные CIAN.RU).
| Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015 | Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016 | Изменение за год (2015 |
Волгоград | 54 959 | 48 913 | -11,0% |
Воронеж | 53 525 | 47 102 | -12,0% |
Екатеринбург | 75 386 | 70 863 | -6,0% |
Ижевск | 53 087 | 45 655 | -14,0% |
Казань | 70 119 | 65 211 | -7,0% |
Краснодар | 51 223 | 50 167 | -2,1% |
Красноярск | 58 323 | 54 823 | -6,0% |
Москва | 190 201 | 183 882 | -3,3% |
Московская область | 81 292 | 76 685 | -5,7% |
Нижний Новгород | 74 074 | 65 662 | -11,4% |
Новосибирск | 63 215 | 57 125 | -9,6% |
Омск | 53 638 | 46 665 | -13,0% |
Пермь | 60 491 | 52 627 | -13,0% |
Ростов-на-Дону | 63 098 | 60 437 | -4,2% |
Самара | 63 341 | 58 333 | -7,9% |
Санкт-Петербург | 102 962 | 101 515 | -1,4% |
Саратов | 44 777 | 40 001 | -10,7% |
Тюмень | 62 646 | 59 514 | -5,0% |
Уфа | 62 089 | 60 005 | -3,4% |
Челябинск | 49 218 | 44 788 | -9,0% |
Средняя взвешенная цена по 20 локациям | 105 929 | 101 009 | -4,6% |
Средняя стоимость квартир нагляднее отражает ценовую дифференциацию по сравнению со стоимостью квадратного метра, так как отражает реальные (а не потенциальные) возможности потребителей на рынке. Минимальный порог входа на рынок жилья в 20 крупнейших агломерациях России к концу 1 квартала 2016 года снизился до 1,5 млн руб. (таковая средняя цена 1-комнатной квартиры в Саратове). Также менее 2 млн руб. сейчас стоят 1-комнатные квартиры в Ижевске, Челябинске, Воронеже, Волгограде и Омске. При этом, в указанном ценовом диапазоне в Московской области крайне затруднительно купить квартиру на вторичном рынке не в ветхом жилом фонде даже в городах на ее внешней периферии. В городах с высокой привлекательностью для внешних миграций (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск) можно отметить более высокие цены на 3-4-комнатные квартиры в связи с локальными особенностями спроса в них.
Средняя стоимость многокомнатных (4+) квартир в среднем в 3,3 раза превышает стоимость 1-комнатной. Наибольшая дифференциация характерна для Москвы (5,9 раз) и Санкт-Петербурга (4,4 раза). Слабее всего отмечается дифференциация в Ижевске, Казани и Воронеже (2,6 раза).
Табл. 5. Средняя стоимость квартир по типам комнатности в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2016 гг., руб. (данные CIAN.RU).
| 1-комнатные квартиры | 2-комнатные квартиры | 3-комнатные квартиры | 4+-комнатные квартиры |
Волгоград | 1 858 467 | 2 430 332 | 3 355 198 | 5 377 658 |
Воронеж | 1 886 483 | 2 636 947 | 3 685 501 | 4 941 723 |
Екатеринбург | 2 767 847 | 3 501 812 | 5 223 894 | 9 163 702 |
Ижевск | 1 651 913 | 2 315 254 | 3 117 885 | 4 159 372 |
Казань | 2 663 860 | 3 708 614 | 4 726 580 | 6 816 460 |
Краснодар | 2 005 113 | 2 960 982 | 4 583 969 | 7 597 734 |
Красноярск | 2 059 834 | 2 933 654 | 4 158 367 | 5 963 230 |
Москва | 7 099 122 | 10 629 168 | 17 013 325 | 41 622 481 |
Московская область | 4 058 056 | 5 406 195 | 7 288 667 | 10 879 988 |
Нижний Новгород | 2 479 935 | 3 286 894 | 4 643 805 | 8 048 471 |
Новосибирск | 2 148 881 | 2 958 249 | 3 985 876 | 7 144 824 |
Омск | 1 675 411 | 2 386 748 | 3 357 904 | 5 040 001 |
Пермь | 2 044 612 | 2 706 398 | 3 800 327 | 6 194 352 |
Ростов-на-Дону | 2 418 055 | 3 329 355 | 4 314 316 | 7 396 239 |
Самара | 2 405 374 | 3 294 875 | 4 420 282 | 8 573 818 |
Санкт-Петербург | 4 002 003 | 5 606 123 | 8 125 124 | 17 506 489 |
Саратов | 1 520 637 | 2 190 825 | 2 876 594 | 4 946 842 |
Тюмень | 2 336 025 | 3 302 296 | 4 533 895 | 7 307 499 |
Уфа | 2 480 981 | 3 424 019 | 5 042 191 | 7 726 272 |
Челябинск | 1 702 120 | 2 362 535 | 3 428 296 | 5 033 912 |
Прогноз на 2 квартал 2016
В горизонте 2 квартала 2016 года мы ожидаем замедления снижения цен и, возможно, их стабилизационного «отскока» в ряде городов. Это связано с локальным ростом цен на энергоносители, укреплением национальной валюты и некоторым снижением геополитческой напряженности, отмеченными к концу 1 квартала 2016 года. 2-й квартал каждого года традиционно наиболее благоприятно складывается для российской экономики (из-за внутригодовых циклов цен на ключевые статьи российского экспорта). Относительная стабилизация ситуации в экономике может благотворно отразиться и на рынке недвижимости, участники которого стараются адаптироваться к новым макроэкономическим условиям.
Тем не менее, давление на цены квадратного метра в большинстве крупных городов РФ продолжится не только из-за экономических сложностей и трудно прогнозируемых геополитических рисков, но и из-за внутрирыночных факторов. Изменилась ситуация на первичном рынке; он устойчиво трансформировался из «рынка продавца» в «рынок покупателя». На протяжении 2014-2016 гг. сохраняется устойчивый тренд на увеличение объема квартир, не реализованных застройщиком к моменту сдачи в эксплуатацию. Это приводит к тому, что предложения в существующем жилом фонде и в новостройках, которые раньше редко становились прямыми конкурентами, стали напрямую соперничать за покупателя. При этом, маркетинговые возможности застройщиков, их мотивация выполнить план продаж (в том числе за счет предоставления скидок и привлекательных условий оплаты) значительно выше, чем у физических лиц. Изменение институциональных условий (рост коммунальных платежей и налоговой нагрузки, борьба с «серым» рынком аренды, увеличение до 5 лет срока «безналоговой» продажи) функционирования рынка приводит к выдавливанию с рынка инвестиционного спроса.
_______________________________________
Справка о компании
ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, REALTY.DMIR.RU (Недвижимость и Цены), EMLS.RU.
По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 4 млн. уникальных пользователей.
При использовании данных отчета – ссылка на CIAN.RU обязательна.