Серьезное оживление рынка ипотеки даст прежде всего снижение ключевой ставки до 8-10%
Два месяца назад Центральный Банк РФ резко повысил ключевую ставку. Далее последовало повышение ставок по кредитам, в том числе по ипотеке. О текущей ситуации в этой сфере поговорим с руководителем ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани Рузэлем Насыбуллиным
- Рузэль, хотелось бы подвести итоги первого квартала и потом поговорить о перспективах. Как чувствовал себя ипотечный рынок в этот период?
- Если кратко, то по официальным данным ЦБ РФ в феврале 2022 г. наблюдалось увеличение количества и объема выдачи ипотечных кредитов по сравнению с предыдущим месяцем. Прирост обеспечивался исключительно кредитованием в рублях.
Кредитные организации в Татарстане предоставили около 6794 кредитов ипотечных кредитов, в том числе 1640 кредитов по ДДУ. По сравнению с аналогичным показателем прошлого года объем предоставленных ИЖК в феврале текущего года увеличился на 44%.
В марте и апреле, ввиду высокой ставки на вторичном рынке (в среднем от 23%), основная доля выдач приходилась на первичный рынок – сегмент госпрограммы и семейной ипотеки. Также на лидирующие места начали выходить кредиты сегмента «залог» – кредит под залог имеющейся квартиры, который оформляют заемщики на различные цели (ремонт, благоустройство, покупку еще одной недвижимости в другом городе и т.д.)
В этот период многие клиенты закрывали те сделки, по которым получили одобрение ранее либо нашли нужный объект. Думаю, что увидим рост. А пока ждем официальную статистику.
- При какой ипотечной ставке рынок может вернуться к прежнему уровню?
- Конечно, все привыкли к низким ставкам, которые были с 2020 года. И для потребителей нынешняя порой вызывает шок – сильно большой разрыв в восприятии процентов. Но мы должны жить и работать в новых условиях. Пока доступность недвижимости продолжает падать. Сокращение ставок в итоге может лишь компенсировать часть роста ее стоимости, тем самым не сделав покупку выгоднее. Конечно, мы настроены позитивно и ждем дальнейшего снижения ключевой ставки со стороны ЦБ РФ. На наш взгляд, серьезного оживления рынка стоит ждать при приближении ключевой ставки к 8-10%. - Ставку по программе льготной ипотеки с государственной поддержкой планируют снизить до 9%. Это может быть стимулом взять ипотечный кредит? - Льготная ипотека выступает инструментом государственной поддержки строительной отрасли и спроса на недвижимость. С начала пандемии она является индикатором наряду с ключевой ставкой ЦБ РФ, и условно определяет предельный уровень ставок на рынке ипотеки.
Да, снижение процентной ставки по льготной ипотеке на четверть будет оживлять рынки. Ведь 9% годовых, даже до изменений условий кредитования, являлось достаточно интересным. Но стоит понимать, что эта мера может не дать какого крупного всплеска на рынке недвижимости. Все усложняется ограничениями самой программы. Во-первых, она рассчитана только на покупку квартиры в новостройке, но не затрагивает ту часть потребителей кто желает приобрести вторичное жилье. Во-вторых, часть населения формирует первоначальный взнос от продажи имеющейся недвижимости. И в этой ситуации, когда рыночные ставки на вторичном рынке от 19%, продать квартиру очень сложно. Мы своим клиентам подсказываем решение, что в текущих условиях можно использовать кредит под залог своей квартиры или квартиры родственников. И эти деньги использовать на первый взнос по новостройке, а также покупки загородного жилья.
Фото: © Салават Камалетдинов / «Татар-информ»
- Именно поэтому начали говорить о распространении программы льготного кредитования на вторичный рынок?
- Да, надо оживить рынок. Отчасти это может помочь, но надо понимать условия такой программы – на каких заемщиков рассчитана, в какой сумме и при каких требованиях к недвижимости можно получить кредит. Конечно, все категории заемщиков не смогут воспользоваться такой программой, взять тех же индивидуальных предпринимателей или самозанятых. Таким клиентам придется искать рыночные программы.
- Насколько сложно таким клиентам получить ипотечный кредит и где искать возможности им?
- Сейчас сложнее получить положительное решение по ипотеке в целом, так как банки ужесточают требования к заемщикам при учете роста цен на недвижимость. Но это вовсе не значит, что части клиентов «вход» закрыт. Совсем нет. Есть операторы, которые умеют работать с такими клиентами, уже давно выработаны подходы к оценке платежеспособности.
- «Национальная Фабрика Ипотеки» работает с такими клиентами? - Да, наша линейка стандартов ипотечного кредитования рассчитана на широкую аудиторию, кто может подтвердить доход различными способами. Это и заемщики, подтверждающие доход справок 2-НДФЛ, и предприниматели. Стараемся предлагать приемлемые условия разным категориям клиентов. Что касается предпринимателей и самозанятых, то с этими категориями работаем давно. И мы не останавливаем таких клиентов искусственно. Они и сейчас могут получить кредит как на покупку жилья, так и на различные цели под залог имеющейся квартиры.
- Чем можно сейчас удержать покупателей? Или будем свидетелями отложенного спроса?
- Еще в начале года, когда ЦБ четко таргетировал инфляцию и все прогнозировали рост ставок. Тогда мы считали, что рынок будет падать процентов на 10%, а число выданных кредитов на 20-25%. Сегодня же, в текущих условиях строить какие-либо прогнозы просто бессмысленно. Есть мнение, что только потребитель, имеющий необходимость и уверенный в своих завтрашних доходах, может смело оформлять кредит на приобретение недвижимости. Большая же часть сделок сегодня, если говорим о готовом жилье, это сделки по расширению, в том числе с использование субсидий (материнского капитала). Многие интересуются залоговым кредитованием (частые обращения предпринимателей, кому необходимы деньги на развитие бизнеса, покупку оборудования и прочее и при этом важно иметь минимальный ежемесячный платеж). Чистые сделки покупки жилья на вторичном рынке сегодня составляют небольшую долю. Но опять же ждем планомерное снижение ключевой ставки.