Итоги 1 квартала на вторичке - спрос на квартиры уменьшился, но продавцы не спешат снижать цены

В 1 квартале 2024 г. цены на вторичном рынке продолжили увеличиваться несмотря на снижение спроса.

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 квартала 2024 г. на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России.

Методика

В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Калининград, Московская и Ленинградская области.

Речь в тексте отчета идет о ценах предложения (тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru), реальные цены сделок могут отличаться от указанных за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки.

За 1 квартал 2024 г. средние цены кв.м. на вторичном рынке РФ выросли на 3,4%.

За три первых месяца 2024 г. цена квадратного метра в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям увеличилась на 3,4%. На рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз (снижение спроса, заградительно высокие ставки по ипотеке), но пока что этого не происходит. Несмотря на охлаждение рынка, рост средних номинальных цен предложения по инерции пока что продолжается. Продавцы готовы ждать покупателей, а не заметно снижать цены. По сравнению с осенью 2023 г темпы роста снизились - в 1 квартале “квадрат” ежемесячно дорожал на 1-1,3%, в то время как в сентябре-ноябре - на 1,5-1,8%.

По сравнению с концом 1 квартала 2023 г. “квадрат” в среднем по анализируемым локациям дороже на 14%.

Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Калининграде, Московской и Ленинградской областях

Источник: Циан.Аналитика

В большинстве анализируемых городов в 1 квартале 2024 г. стоимость “квадрата” увеличилась.  Самые высокие темпы роста в Сочи (+17,1%), Набережных Челнах (+9,6%), Барнауле (+6,3%). В Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Кемерово, Калининграде и Владивостоке цены за 3 месяца почти не изменились. 

Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке за 1 квартал в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Калининграде, Московской и Ленинградской областях

Источник: Циан.Аналитика

Спрос на вторичном рынке находится на прошлогоднем уровне несмотря на ухудшение условий кредитования.

Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).

Активность пользователей на вторичном рынке с сентября-октября 2023 г снижалась относительно рекордных показателей августа за счет сокращения интереса к ипотеке - повышение ставки ЦБ ожидаемо привело к росту ипотечных ставок до заградительно высоких уровней (17-20%).

В январе 2024 г. на рынке был зафиксирован краткосрочный рост активности, связанный как с рыночными изменениями (ужесточение условий льготного кредитования в сегменте новостроек постепенно приводит соотношение между числом сделок на первичном и вторичном рынках к норме), так и с краткосрочным эффектом федеральной рекламной кампании Циан (аналогичная динамика наблюдается и в других сегментах рынка). Но несмотря на то, что метрики потенциального спроса (число просмотров объявлений) резко увеличились, конверсия в сделки снизилась. Рост ипотечных ставок привел к существенному снижению числа сделок.

После резкого роста активности потенциальных покупателей в январе спрос в феврале вновь снизился до уровня конца 2023 г., и только во второй половине марта заметно небольшое восстановление. 

Динамика потенциального спроса на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Калининграде, Московской и Ленинградской областях (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)

Источник: Циан.Аналитика

Динамика реального числа сделок в Москве и Санкт-Петербурге свидетельствует о снижении спроса в январе в 2 раза относительно конца 2023 г. В феврале количество сделок увеличилось, но не достигло фоновых значений весны 2023 г. (т.е. периода “до ажиотажного спроса”). В начале 2024 г. спрос в Москве и Санкт-Петербурге находится на прошлогоднем уровне несмотря на то, что сейчас на рынке значительно менее комфортные ипотечные условия.

Динамика числа сделок на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга

Источник: Циан.Аналитика

Выбор на вторичном рынке в 1 квартале увеличивался

Если во второй половине 2023 г. объем предложения на вторичном рынке снижался  за счет высокого спроса, то в начале 2024 г., напротив, выбор стал увеличиваться. Это свидетельствует о снижении темпов продаж - лоты дольше задерживаются на рынке и начинают накапливаться.

Сейчас количество лотов превышает фоновые значения осени 2023 г. По сравнению с мартом 2023 г. выбор меньше на 22%.

Динамика объема предложения на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Калининграде, Московской и Ленинградской областях

Источник: Циан.Аналитика

«В 1 квартале 2024 г. цены на вторичном рынке продолжили увеличиваться несмотря на снижение спроса. В ряде локаций (в т.ч. с наиболее дорогим жильем) рост сменился стагнацией. В дальнейшем практически неизбежно медленное снижение цен (на фоне заградительно высоких ставок по ипотеке и снижения спроса). При этом глубокого падения (более 5-7%) нами не прогнозируется, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитика. – Спрос на вторичном рынке в ближайшие месяцы будет держаться на уровне февральских показателей. Резкого падения активности быть не должно за счет перетока части покупателей с рынка новостроек».