Все для доступной ипотеки. Как российские банки окупают льготные ставки
На сегодняшний день все российские банки реализуют программу льготной ипотеки. Некоторые из них ввели субсидирование, другие начали выставлять счет строительным компаниям. Эксперты полагают, что в нынешней ситуации такие действия справедливы.
На сегодняшний день все российские банки так или иначе нашли подход к реализации программы льготной ипотеки, чтобы сделать ее менее убыточной и продолжить выдавать населению жилищные кредиты по низким ставкам. Кто-то ввел субсидирование для застройщиков, другие — начали возмещать недополученные доходы иными способами, выставляя счет строительным компаниям. Эксперты полагают, что в нынешней ситуации, когда разрыв между рыночной ставкой и льготной довольно ощутим и несет риски для кредитных организаций, такие действия вполне справедливы. В свою очередь Банк России и Минфин должны подумать, как сбалансировать интересы всех игроков ипотечного процесса не в ущерб обычным гражданам.
Напомним, Правительством РФ в сентябре и декабре 2023 года был снижен размер возмещения недополученных доходов кредиторам по льготным ипотечным программам, что привело к потере доходности в 1 п.п. Центробанк в свою очередь увеличил надбавки к коэффициентам резервирования с октября 2023 года, что привело к росту аллоцируемого капитала на 30% в среднем на ипотечный кредит и снижению маржи кредиторов еще на 0,3 п.п. в среднем. После этого крупные банки, как ВТБ, Сбер, Альфа-Банк и другие, ввели для застройщиков, реализующих квартиры льготной ипотеки, своего рода субсидирование.
При этом мы видим, что сегодня стало известно, что тот же Сбер доработал свою программу субсидирования и улучшил условия для ряда застройщиков по программе субсидирования льготной ипотеки. «С 19 февраля 2024 года для застройщиков на проектном финансировании Сбера будет доступна льготная субсидия от 3,9%. Для застройщиков, пользующихся комплексным продуктом банка, когда доходы от остатков на эскроу-счетах направляются на компенсацию процентов по ипотеке, размер субсидирования составит 0%», — говорится в сообщении банка.
Эксперты отмечают, что банки, которые ввели комиссию для застройщиков, всеми способами пытаются сделать отношения с партнерами комфортными и не уронить рынок, а также, самое главное, удержать условия по жилкредитам для населения.
Ряд банков, а в первую очередь, Банк Дом.РФ заявлял, что не будет вводить такое субсидирование. Но положение одинаково тяжелое у всех кредитных организаций и выкручиваться из ситуации, перекладывая часть недополученных доходов на плечи застройщиков не в убыток населению, приходится также всем. Так, госбанк Банк ДомРФ, который ранее анонсировал, что будет работать без комиссий от застройщиков, заявил на днях, что начинает работать с ними через схему с аккредитивами. Так банк компенсирует комиссионное вознаграждение, получая доход от привлечения средств.
«После анонса ДОМ.РФ на рынке не остается игроков, которые работают без комиссий. Банки делятся на две части: кто работают со схемами субсидий для застройщиков, например, Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, или работают с аккредитивом. Это — Совкомбанк, Уралсиб, Металлинвест, Банк Санкт-Петербург, Банк Дом.РФ. Остальные 2% рынка, те кто анонсировал что не берет комиссии от застройщика, берут ее от клиента, как Абсолют Банк и прочие», — говорит экономист Андрей Бархота.
В основном эксперты оправдывают действия банков, говоря, что льготная ипотека становится невыгодной банкам в условиях высокой ключевой ставки −16%, а следовательно, и рыночной ставки по ипотеке — больше.
«Аккредитивная форма расчета означает, что средства будут переданы продавцу при выполнении условий. Это может быть сдача дома, оформления собственности. До этого момента деньги находятся в банке на аккредитиве», — объясняет главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. По его словам, аккредитив выгоднее банкам даже, чем счета эскроу.
Таким образом, можно сделать вывод, что несмотря на трудности и невыгодность программы, абсолютно все банки разными способами восполняют недополученное. Винить их в этом, не получается.
Главный аналитик компании «РегБлок» Анна Авакимян, отмечает, что сегодня ставка по льготной ипотеке составляет 8% годовых, программа действует до 1 июля 2024 года. Но она была запущена весной 2020 года как мера поддержки строительной отрасли со ставкой от 6,5%.
«В то время, как мы помним, многие банки выдавали такие жилищные кредиты под более низкий процент, чем указано в постановлении правительства. Программа уже была трансформирована, сейчас она выдается по другим правилам, но нельзя исключать социальную роль банков, которые долгое время выдавали себе в ущерб, чтобы по мене роста ключевой ставки, введения регулятором ужесточений по кредитованию. Стоит учитывать и разрыв льготной и рыночной ставок. Последняя на первичном рынке, согласно данным, Дом.РФ, составляет 16,7%. Интересно, что на вторичке — 16,9%. Банку России нужно задуматься о том, какие потери может нанести рынку сегодняшняя денежно-кредитная политика. Ведь у нас есть еще и цели нацпроектов, исполнение которых в такой ситуации под сомнением», — говорит эксперт.