Хозяин дома? Как управлять многоквартирным домом

Собственникам по-прежнему сложно. Одним не везет с управляющими компаниями, другие не находят времени или желания организовать ТСЖ. Выход подскажем.

Незнание закона не только не освобождает от ответственности, но иногда и сильно усложняет важный выбор. Например, выбор варианта управления домом, в котором живёшь.

- Который год решаем, кто будет заниматься домом, - рассказывает Игорь Черемисин, собственник квартиры дома № 34 по улице Рабочая, - сначала думали, что будет ТСЖ руководить. Но как-то не пошло - не хотят люди вдумчиво заниматься вопросами ЖКХ, не знают многих вещей. Теперь заключили договор с управляющей компанией - некоторые жильцы стали беспокоиться, что работает она не прозрачно, в отчетах ничего не понятно. Есть ещё какие-то варианты?

Какие сегодня есть формы управления многоквартирными домами? -

«В Жилищном кодексе РФ (ЖК) их три. Непосредственное управление эффективно, когда в доме не более 30 квартир, - рассказывает Сергей Захарцев, и. о. начальника управления государственного жилищного надзора. - Жильцам больших домов предоставляется выбор - либо заключить договор с управляющей компанией, либо создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Но и здесь нужно знать важные моменты: управляющие компании (УК) - организации коммерческие, зарабатывают деньги. Специалисты в основном работают знающие, но зона ответственности большая. В отличие от них ТСЖ -совсем не коммерческие и создаются, чтобы только собственники вместе и сообща решали, как содержать дом. Многие считают, что с точки зрения затратности такая форма наиболее выгодна».

Как же получается, что при таком количестве многоквартирных домов реально работающих ТСЖ не так уж много? Дело в том, что управление домом, организация работ по его содержанию - это серьёзная ответственность и взять её на себя решится далеко не каждый. Кроме того, процесс это трудоёмкий, отнимает массу времени. Поэтому находится не так уж много энтузиастов, готовых «окунуться» в эту сферу деятельности и решать многочисленные коммунальные проблемы. Кроме того, без минимальных профессиональных знаний и навыков здесь точно не обойтись.

И всё же, плюсы управления ТСЖ очевидны. Все больше появляется многоэтажек образцового содержания - с чистыми подъездами, выкрашенными фасадами и детскими площадками во дворах. Помочь хозяйствовать жильцам может управляющий - специально нанятый профессионал. Речь идет не об управляющей компании, а именно о человеке либо индивидуальном предпринимателе. Сегодня этот вариант приобретает всё большую популярность. На управляющего возлагаются текущие административные функции по организации работы товарищества собственников, его навыки, знания, опыт помогают решать вопросы по управлению домом.

Взаимоотношения ТСЖ и управляющего должны быть подтверждены документально. Есть два варианта, но всегда это договор: либо ТСЖ принимает управляющего в штат по трудовому договору, либо заключается гражданско-правовой договор (по сути - договор подряда). В первом случае ТСЖ принимает на себя все обязанности, предусмотренные Трудовым кодексом РФ: предоставляет социальные льготы и гарантии, оплачивает отпуск и больничные листы. Уволить управляющего можно только на основании ст. 81 Трудового кодекса РФ. Для товарищей-собственников - это не всегда по силам, да и нужно ли?

Второй вариант сотрудничества ТСЖ с наёмным управляющим - заключение гражданско-правового договора - самый распространённый. Но в любом случае права и обязанности управляющего правление ТСЖ должно чётко определить.

Чем же озадачить управляющего, какие сегодня обязанности у управдома? Он может и должен заниматься подбором подрядчиков, которые будут обслуживать и ремонтировать общее имущество. Подписывать договоры на работы может правление ТСЖ, а может поручить это управляющему. Управдом также вправе заключать договоры на оказание коммунальных услуг, нанимать и увольнять работников, готовить сметы доходов и расходов ТСЖ на год. Полномочия могут быть еще представительнее: при согласии правления управляющему доверяется представлять интересы ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления. Но все эти моменты оговариваются и прописываются в соответствующей доверенности. Примеры эффективного сотрудничества ТСЖ и профессионального управляющего есть и в Тамбовской области. Председатель ТСЖ «Уют» Владимир Гусев в Котовске за годы работы в сфере ЖКХ стал признанным профессионалом.