Когда подешевеет ипотека
Снижение цен – единственный инструмент для активизации спроса на жилье, считают эксперты.
Банк России повысил прогноз ключевой ставки в среднесрочной перспективе – она останется двузначной не только в этом, но и в следующем году. А это значит, что о доступной ипотеке придется забыть еще по крайней мере на полтора года. Причем не только на вторичном, но и на первичном рынке, так как власти взяли курс на сворачивание или существенное ужесточение условий всех льготных программ – при высокой ключевой ставке они слишком дорого обходятся бюджету. В таких условиях снижение цен становится практически неизбежной перспективой рынка недвижимости, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Если в феврале 2024 г. ЦБ прогнозировал, что по итогам года средняя ключевая ставка составит 13,5-15,5% годовых, а в 2025 г. опустится до 8-10%, то теперь, согласно апрельскому прогнозу, в 2024 г. «ключ» останется на уровне 15-16%, а в 2025 г. снизится лишь до 10-12%.
Учитывая, что более-менее приемлемыми для ипотечников являются ставки не выше 12% годовых, которые возможны при ключевой ниже 10%, Центробанк, фактически, предлагает попрощаться с надеждами на доступную ипотеку в обозримом будущем. Возможно, ипотека вернется к нам в 2026 г., когда ключевая ставка, согласно ожиданиям ЦБ, опустится до 6-7%. Но это не точно.
И в любом случае еще как минимум года полтора рынку недвижимости придется существовать без дешевой ипотеки. На первый взгляд, только вторичному, ведь на первичном есть льготные программы, ставки по которым не зависят от политики ЦБ. Проблема в том, что при ключевой ставке 16% льготная ипотека слишком дорого обходится казне, поэтому власти взяли курс на отказ от субсидирования ставок или, во всяком случае, на существенное ужесточение условий их получения.
И речь не только об ипотеке с господдержкой под 8%, по поводу окончания которой к 1 июля 2024 г. уже достигнут консенсус. Семейная ипотека, в которой застройщики видят замену ипотеки с господдержкой, тоже будет в значительной мере изменена. Нынешние условия планируется сохранить только для семей с детьми не старше 6 лет, для остальных ставки, скорее всего, увеличат – по-видимому, до 12%. Кроме того, предлагается исключить из семейной ипотеки людей с высокими доходами, отказаться от выдачи льготных кредитов на покупку малогабаритного жилья и даже свернуть чуть ли не единственную действительно целевую и полезную для экономики льготную ипотечную программу – IT-ипотеку. А в целом Минфин считает необходимым снизить долю льготных программ с нынешних более чем 90% до 20-25% от общего объема ипотечных выдач на первичном рынке. Так что аттракцион неслыханной щедрости с льготными ставками подходит к концу.
Так как главной причиной астрономического роста цен в последние годы была слишком доступная ипотека, ее отсутствие или ощутимое сокращение объемов выдачи, по идее, должно привести к удешевлению жилья – как на вторичном, так и на первичном рынке. На вторичном рынке стоимость метра действительно уже потихоньку ползет вниз: по итогам апреля рассчитываемый IRN.RU индекс стоимости жилья опустился на 0,2% впервые с конца 2022 года. На первичном спрос падает даже быстрее, чем на вторичном – во всяком случае, в Москве, где, по данным столичного управления Росреестра, по итогам I квартала 2024 года количество ДДУ на рынке жилья сократилось на 12,4% относительно аналогичного периода 2023 года, а число переходов прав – только на 9%. Однако застройщики продолжают заявлять, что готовы на все, кроме снижения цен, и придумывают все более креативные ипотечные схемы для активизации продаж. Но такие «схематозы» только вредят рынку недвижимости, так как усилиями ЦБ живут недолго, при этом для борьбы с ними регулятор вынужден ужесточать условия выдачи ипотеки в целом.
Таким образом, реальным инструментом активизации продаж в условиях недоступной ипотеки остается снижение цен, в том числе на рынке новостроек. Пересидеть полтора года падения спроса у застройщиков вряд ли получится – даже с финансовой подушкой, накопленной в период прошлогоднего ажиотажа, и при высоком уровне распроданности проектов. Но учитывая, что в какой-то мере господдержка сохранится, удешевление, скорее всего, будет завуалированным – за счет акций и скидок, считает О. Репченко.
По мнению специалиста, это не приведет к катастрофическим последствиям, которыми любят пугать рынок адепты культа «вечнорастущего метра» – банкротству строительных компаний, недостроям, обвалу объемов нового строительства. Откат цен на 20-30% после двукратного роста – это совершенно нормальное явление. Как подчеркнула председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, прибыль застройщиков «выросла кратно за четыре года», поэтому ЦБ считает, «что у них есть возможности для сокращения цен на жилье, они могут это выдержать».