José Luis Quiroga: “TERRAFINA – la carrera que apenas inicia”

Fibras, REITS y CKDS.

Desde hace algunos meses Terrafina anunció el deseo de cambiar su administración, de externa a interna, dejando de realizar pagos por asesoría a su empresa matriz, PGIM Real Estate. Cabe recordar que este movimiento no es nuevo y que la FIBRA FMTY-14 nació en 2014 con administración interna, conforme a las mejores prácticas en mercados internaciones y ha sido recomendación de una de las firmas de análisis y consultoría más respetadas en este tipo de vehículos, Greenstreet Advisors.

Dicho movimiento de internalización, acorde a comunicados de la misma empresa, llevaría a unas sinergias y reducción de costos de $6M a $8M de usd, monto significativo para logar la afamada autonomía de control.

Después, en marzo de 2024, anunció que su comité técnico está analizando seis posibles ofertas para la venta o fusión de CBFIs con otro grupo de inversionistas y/o empresas. En esos días hace público su interés Fibra Prologis y después FUNO, con el deseo de tener un vehículo público donde fusionar su división industrial, la más grande del país.

FUNO, ha informado su intención de escindir su división industrial (FNEXT) pero no ha tenido éxito debido a temas tributarios que hacen incosteable, o más bien cara, la escisión.

Ya han pasado varios meses de ese momento y se han apuntado/informado varios grupos más, Fibra Macquarie, FMTY e inversionistas institucionales, tales como GMEXICO. Todos estos grupos tienen diferentes estrategias e implicaciones fiscales. Una alternativa es la fusión de acciones (intercambio de CBFIs) manteniendo a una empresa como fusionada, y la otra dominante y con control operativo que es la que perdura. La otra alternativa es la compra de los CBFIs, con ciertas implicaciones fiscales.

Dentro de los prospectos, pudiéramos proyectar que la fusión de Terrafina con FUNO tendría un portafolio de 11.1 M de metros cuadrados (incluyendo Portafolio Júpiter); con Fibra Prologis sería de 8.1 M; Fibra Macquarie con 6.85 M; y con FMTY con 5.7 M de metros cuadrados. Esta proyección de fusiones no debería de generar problema alguno por temas de competencia, ya que el sector industrial es mucho más grande que lo que tienen las FIBRAS y la participación de mercado en el sector industrial de estas firmas todavía no es preponderante.

De los aspectos cualitativos, Terrafina cuenta con 287 propiedades (Q1-2024), principalmente en el norte del país, presencia en 15 estados y con arrendamientos principalmente en USD. Su valor de capitalización ronda los $32,750 millones de pesos y un portafolio de 3.97 millones de metros cuadrados.

La ocupación es de 97.1% (Q1-2024) y se podría decir que es una ocupación históricamente alta y con la escasez de terrenos y de energía, se prevé que difícilmente vaya a bajar en los próximos años.

En conclusión, Terrafina es una empresa con un portafolio significativo, de calidad institucional y bien administrada. Su deseo de venderse la convierte en la “novia que todos quieren tener”. Dentro de los postores, cada uno ha presentado planes diferentes de adquisición (intercambio de acciones, compra con aumento de capital, fusión a igual paridad, etc).

Desde el punto de vista estratégico y de administración, el portafolio encaja más con Fibra Macquarie y con FMTY, ya que cuentan con presencia y equipos en los mismos mercados. Pero la masa crítica del portafolio y sus economías de escala, la harían candidato para cualquiera de las mencionadas.

Terrafina está administrando las ofertas de adquisición y está analizando alternativas que más beneficien a sus accionistas. Mas que el precio, ya que la mayoría de los grupos ha presentado ofertas muy similares, el ganador será aquel que presente la compra más eficiente, desde el punto tributario y con una transición ordenada y bien ejecutada.

El autor es Profesor de Cátedra del Departamento de Finanzas y Economía de Negocios de EGADE Business School del Tecnológico de Monterrey.