Единственное жильё
Можно ли в счёт долга забрать единственное жильё?
Эксперт по недвижимости Алим Кушхов заметил, что понятия «единственное жильё» в законодательстве нет. Но статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ гласит, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение, которое является единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи. Исключения составляет жильё, находящееся в залоге по ипотечному договору.
Долгое время, говорит Кушхов, единственное жильё оставалось неприкасаемым, но в 2021 году Конституционный суд Российской Федерации внёс в это положение коррективы. Он рассматривал дело о задолженности, которая тянулась с 1999 г.
Женщина взяла 772 тысячи рублей у знакомого, долг не вернула, но зато купила квартиру. Затем она объявила себя банкротом, и мужчина, долг перед которым вырос уже до 4,5 миллиона рублей, оказался третьим в очереди кредиторов.
Он указывал, что женщина купила квартиру после возбуждения исполнительного производства, то есть она могла потратить деньги на возврат долга, но вместо этого приобрела жильё.
В попытках вернуть свои средства кредитор дошел до Конституционного суда РФ.
Суд, рассмотрев дело, решил, что исполнительский иммунитет (запрет на взыскание единственного жилья) в ряде подобных случаев может быть нарушен. Таким образом, замечает эксперт, решение вопроса о наложении взыскания на единственное жильё должника отдается на усмотрение судей. Они учитывают несколько аспектов: могут ли средства от продажи этого жилья покрыть существенную часть задолженности, было ли жильё куплено до или после возбуждения исполнительного производства. Взамен проданного должнику должны предоставить помещение меньшей площади, но укладывающееся в нормы предоставления жилья по соцнайму на человека. Оно должно находиться в том же населённом пункте либо в другом, но с согласия должника. Отказ от исполнительского иммунитета, должен иметь реальный смысл именно как способ и условие удовлетворения требований кредитора, а не как наказание за долги и не как средство устрашения должника угрозой изъятия у него и членов его семьи единственного жилища, отмечал Конституционный суд Российской Федерации.
Что касается норм предоставления жилья на условиях социального найма, отмечает А. Кушхов, то их устанавливают органы местного самоуправления. В октябре 2023 г. депутаты предложили изменить правила обращения взыскания на квартиру или дом при личном банкротстве. Законопроект был принят Государственной Думой РФ в первом чтении. Авторы инициативы предлагают защитить ипотечную недвижимость, если это единственное жильё для банкрота и членов его семьи. Для сохранения такого имущества должнику нужно заключить с банком мировое соглашение или составить план по реструктуризации долга.
Верховный суд Российской Федерации разъяснил, что забирать ипотечную квартиру не нужно в случае, если: просрочка не превышает трёх месяцев; сумма задолженности меньше 5%. Если у должника не целая квартира, а только доля в ней, и это единственная его недвижимость, то действуют те же нормы, что и с жильем целиком.
А. Кушхов заметил, что повысить шансы на сохранение единственного жилья можно если: семья прописана и живёт в нём; в жилье есть доли других членов семьи; разница между стоимостью жилья и долгом небольшая; жильё куплено до оформления кредита, ставшего причиной взыскания.
Если впереди банкротство, замечает Кушхов, не стоит распродавать всю недвижимость или почти всю за исключением единственного жилья. Суд будет пристально изучать все сделки, совершенные перед банкротством, вполне может признать их недействительными и вернуть всё имущество в собственность должника. И уже потом решать, какие объекты будут проданы в счёт долгов.