Большая перестройка. Чего боятся застройщики
В преддверии возможного завершения программы ипотеки с господдержкой застройщики ожидают два ключевых тренда – ажиотажный характер сделок и серьезную перестройку рынка.
В конце 2023 г. и начале 2024-го на рынке ипотечного кредитования произошел ряд серьезных изменений, которые оказали большое влияние и на банковскую сферу, и на рынок недвижимости. Среди основных нововведений – повышение первоначального взноса по льготной программе на покупку жилья в новостройках с 20 до 30%, снижение на 0,5 п. п. предельной величины субсидий, получаемых банками в рамках ряда льготных программ. Помимо этого появилось правило «одна льготная ипотека – в одни руки».
Одним из следствий такой политики стало взимание банками комиссии с застройщиков, продающих квартиры в рамках программы льготной ипотеки – в размере 7,5–11,5% от суммы кредита по сделкам. Иначе говоря, обязанность по субсидированию таких продуктов была возложена на девелоперов. В марте, правда, комиссии начали отменять, и объем ипотек снова вырос до привычных значений. Ну а цены? Они просто не останавливались.
Другими словами, ипотека продолжает двигать стоимость жилья вверх. Это не считая другие факторы – инфляцию, удорожание строительных материалов. «Очень большую роль в ценообразовании играет дефицит кадров в строительных профессиях и сильное удорожание рабочей силы. Скажу так: строить сейчас очень дорого и сложно», – сетует Алексей Безгодков, директор компании «Акватория».
Сумасшедшие цены на квадратные метры (см. график «Динамика цен предложений в ВГА») заставляют потенциальных покупателей смотреть на квартиры маленьких площадей. «Стоимость «квадрата» в новостройках достаточно высокая, поэтому покупательский спрос сконцентрирован вокруг относительно доступных метражей – до 40 кв. м», – утверждает Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риелторов.
В настоящее время покупателей интересуют варианты площадей, которые можно приобрести в пределах 7–7,5 млн руб. Это в первую очередь однокомнатные квартиры в спальных районах.
«Спрос сдвинулся в сторону маленьких квартир, потому что здесь приходится оформлять меньше первоначальный взнос по ипотеке. К сожалению, сильного роста спроса на большие квартиры после повышения лимита «Дальневосточной ипотеки» до 9 млн руб. незаметно. Видимо, это связано также с большим первоначальным взносом, который потребовал увеличить ЦБ», – считает Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп».
Девелоперы по-разному относятся к изменениям на рынке. Но все так или иначе готовы проявлять гибкость в формировании новых инструментов покупки недвижимости. Кто-то предлагает чистовую отделку вместе с мебелью, другие привлекают покупателя форматом комплексной застройки, третьи рассчитывают на так называемую ипотеку от застройщика. Впрочем, с последней есть нюансы.
Алексей Безгодков: «Это банковский продукт в чистом виде. То есть банки выдвигают условия застройщику в части выплаты определенной комиссии за снижение ипотечной ставки клиенту. Никаких ипотек застройщики никому в жизни не выдавали, не стоит путать термины. Девелопер максимум что может предложить – это рассрочку выплат на определенный срок».
«Рассрочкой от застройщиков сейчас можно воспользоваться с первоначальным взносом от 10–15%, в то время как раньше можно было выйти на рассрочку при условии первоначального взноса от 30% и выше. Еще появился новый тренд – рассрочка на первоначальный взнос от застройщика при ипотечной сделке», – поясняет Евгения Ашихмина, руководитель департамента новостроек центра недвижимости и ипотеки «Этажи-Владивосток».
Алексей Исаков: «Рассрочки придуманы для того, чтобы клиент мог спокойно в несколько заходов начать платить и достичь уровня первоначального взноса, а затем уже взять ипотеку от банка. Либо для еще более длительных этапов, чтобы просто убрать груз оплаты процентов. Также есть программы субсидирования ипотеки, что дает клиентам дополнительные возможности покупки квартиры по более комфортным условиям».
Другой вопрос, что большинство шагов, которые предпринимают застройщики (скидки, бонусы, парковки и ремонты в подарок), – это чистый маркетинг. Иногда за этим скрывается снижение цены, которое нельзя сделать напрямую, но продажи активизировать надо. «Часто это бывает, когда застройщик вышел со слишком высокой для своего проекта ценой. В основном это хорошие рекламные сообщения», – считает Сергей Косиков, директор «Городского риэлторского центра».
Как бы то ни было, все это может рухнуть с 1 июля, когда ожидается окончание действия льготной ипотеки. Сергей Косиков: «Правительство решило, что текущие объемы стройки (ежегодное количество новых проектов, объемы ежегодного ввода, количество сделок) вполне хороши и планы все выполнены. А потому дальнейшее стимулирование роста строительства и спроса уже нецелесообразно. Поэтому были ужесточены требования по возможности воспользоваться различными ипотечными программами с государственной поддержкой, а программа «Господдержка-2020» в июле закончит свое действие. Ходят слухи о возможном пересмотре условий по программам «Дальневосточной» и «Семейной» ипотеки. Также ужесточили требования к заемщикам, уровню закредитованности, проверке платежеспособности. Все это привело к тому, что пока спрос и предложение практически стабилизировались на одном уровне».
Впрочем, пока негативные новости, связанные с возможной отменой единственного доступного инструмента при покупке жилья, стимулируют спрос (см. график «Количество сделок на первичном рынке жилой недвижимости ВГА»). По словам застройщиков, покупательская активность уже растет. Более того, текущий ажиотаж, по сути, забрал пару месяцев потенциального спроса из будущего. Когда он спадет, покупателей с наличными станет меньше. И тогда застройщикам очень поплохеет. Объемы непроданного жилья резко вырастут. Эскроу-счета наполняться не будут, банки повысят ставки по проектному финансированию, и как дальше строить – непонятно. Не говоря о том, что новые проекты выводить в таких условиях мало кто захочет.
Уж что-что, а массовое банкротство застройщиков, куча недостроев на балансе и спад во всех связанных с недвижимостью отраслях государству сейчас точно не нужны, поэтому ему придется вливать деньги либо как сейчас в льготную ипотеку, либо потом просто как в поддержку девелоперов. Как все будет – никто не знает. Но игрокам рынка есть от чего переживать, все строилось в основном за счет ипотеки (см. график «Доля ипотеки в общем объеме сделок»).
Алексей Безгодков: «Такое решение станет фатальной ошибкой правительства. Потому что большинство продаж держатся именно на ипотечных программах с государственной поддержкой. Моделирование продаж всех текущих проектов домов, в которые девелоперами вкладываются сегодня баснословные средства, основано на позитивных планах и сохранении устойчивого спроса. Но если люди утратят способность приобретатьжилье в комфортных для них ипотечных условиях, весь девелоперский бизнес рухнет. Что, в свою очередь, приведет к общему спаду экономики в регионе, так как именно сегмент жилого строительства является одним из драйверов роста ВВП. А в том, что с отменой льгот спрос скатится к околонулевым значениям, сомневаться не приходится. На фоне текущих кредитных ставок обычная квартира в 45 кв. м, купленная в ипотеку без господдержки, будет обходиться клиенту примерно в 100 тыс. руб. ежемесячно. Большинство населения таких заработков не имеют».
Владимир Каплинский: «Четко прогнозировать что-то сейчас сложно. К 1 июля ситуация должна разрешиться: ипотеку с господдержкой либо продлят, либо отменят. Второй вариант будет весьма печальным – как для застройщиков, у которых рухнет все дальнейшее планирование и встанет вопрос о продаже тех проектов, которые только на этапе реализации, так и для покупателей, большинство из которых просто не смогут приобретать жилье в рамках стандартных ипотечных программ. Однако думаю, что поводов для шока нет. Рынок стабилизируется, девелоперы вынуждены реагировать на запросы покупателя, цена, на мой взгляд, в условиях текущей турбулентности может слегка снизиться, и все эти предпосылки в конечном счете должны принести пользу конечному потребителю».