Après une année 2023 compliquée, comment se porte le marché de l'immobilier dans le Puy-de-Dôme ?

L’année 2023 a été une gageure pour le secteur de l’immobilier partout en France comme dans le département du Puy-de-Dôme. Les taux d’intérêt n’ont eu de cesse de grimper atteignant des niveaux jamais vus depuis la crise de 2008 et entraînant une forte chute des transactions. Cependant, ce premier trimestre 2024 est porteur d’espoir pour une partie de l’activité.

« Après plusieurs mois d’attente, nous avons enfin pu voir notre projet aboutir », se réjouit Bérénice.

Cette Clermontoise a signé tout récemment pour l’achat d’un terrain et le lancement de la construction d’une maison.

« Notre projet global représente un coût de 250.000 euros. Il y a encore cinq mois, avec mon conjoint, nous ne pouvions emprunter seulement 170.000 euros. Pourtant, nos revenus s’élèvent à 5.600 euros par mois et je possède également un appartement au sein de la capitale auvergnate. D’ailleurs, j’hésitais à le vendre vu la complexité du contexte immobilier bien que ceci pouvait apporter plus de garanties. En tout cas, les conditions des banques nous empêchaient d’avancer avec notamment un taux de crédit à nettement plus de 4 % ». 

Mais depuis le mois de janvier, la tendance a un peu bougé avec deux leviers principaux : une baisse des taux d’intérêt qui a redonné une dynamique au projet immobilier en attente et un regain de la production de crédit de plus de 51,8 % entre décembre 2023 et mars 2024, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA.« Nous avons refait le point il y a un peu plus d'un mois et, entre la baisse des taux d’intérêt et la hausse du taux d’usure, notre capacité d’emprunt a clairement augmenté. Nous pouvons concrétiser notre projet avec un crédit à 3,9 %. »

Maël Bernier, porte-parole des agences de courtage de MeilleursTaux, confirme cette détente bancaire qui facilite la production de crédit pour les ménages.« Les taux qui étaient à plus de 4 % en 2023 ont baissé depuis janvier. Actuellement, ils atteignent les 3,80 %/3,85 % pour un emprunt sur vingt ans, et certains bons dossiers peuvent même prétendre à l’obtenir à 3,65/3,70 %. Il y a de nouveau de la concurrence entre les banques au profit des potentiels emprunteurs. Ces dernières utilisant l’octroi de crédit immobilier pour capter de nouveaux clients. » Et d’ajouter : « Les gens reviennent nous voir en agence afin de remettre en route leur projet immobilier. En novembre dernier, nous comptabilisons seulement 17.000 dossiers déposés sur notre site. Le mois dernier, nous remontons à 35.000.»

Ivan Tartière, vice-président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) Auvergne et président de EID Immobilier, confirme cette éclaircie sur le marché de l’immobilier. 

Nous avions eu une fin d’année très difficile. Le téléphone ne sonnait plus dans les agences immobilières. Là, la demande est de retour. On sent qu’au niveau des banques, l’accès au crédit s’est déverrouillé. Il se passe des choses, mais attention, ce n’est pas l’euphorie non plus. 

Si cette situation, un peu plus détendue, permet aux potentiels acquéreurs de mener à bien leur achat, elle fait aussi rentrer des biens sur le marché. « Ces derniers mois, tout le monde se disait que ce n’était pas le bon moment pour vendre. Cet aspect se décante un peu également », précise Ivan Tartière.

Toutefois, “le cycle de l’immobilier” continue d’être perturbé avec ce que l’on appelle l’achat opportuniste. « Avant, il était possible de vendre son bien, par exemple un T3, afin d’acquérir un T4 grâce à la plus-value et le capital remboursé. Ce type d’action n’est plus possible aujourd’hui, surtout pour les personnes qui ont réalisé leur achat immobilier quand les taux étaient extrêmement bas. Ces derniers, sauf raison majeure, (mutation, séparation…), n’ont pas intérêt à changer de logement car ils trouveront très difficilement mieux avec les taux actuels. Conséquences : il y a moins de mouvement sur le marché et ceci peut contrarier le secteur du locatif qui est déjà dans une situation très délicate », déplore l’expert en immobilier. 

Et côté prix, que s’est-il passé dans le département et à Clermont-Ferrand ces derniers mois avec cette conjoncture ? Selon Ivan Tartière :  

Il n’y a pas eu d’effondrement au niveau des prix car le marché immobilier du territoire a toujours été sain. Aucune correction n’a donc été établie contrairement à d’autres lieux comme Lyon ou Bordeaux où la spéculation a été forte. En revanche, la négociation est plus ouverte.

Ces petites éclaircies dans le ciel nuageux de l'immobilier donnent un peu le moral aux professionnels, aux potentiels acheteurs et vendeurs. D’autant, que les taux devraient continuer de baisser un peu. « Il pourrait atteindre les 3,5 % durant l’été. Ce niveau est normal avec une inflation de l’ordre de 2 % », affirme la porte parle de MeilleursTaux.

Mais attention, cette légère reprise ne profite pas encore à tout le monde. Le marché de la promotion immobilière, qui est celui qui a le plus ralenti en 2023, peine encore plus fort en 2024. 

1. Le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants jusqu’en 2027. La nouvelle version du PTZ annoncé le 2 avril dernier a évolué permettant à 6 millions de foyers supplémentaires de prétendre à ce dispositif d’aide à l’accession à la propriété via des barèmes de revenus rehaussés. Il est également plus avantageux pour les plus faibles revenus. Toutefois, tous les projets ne sont pas éligibles. Ils concernent l’acquisition d’un logement neuf collectif en zone tendue A et B1 qui correspond dans le Puy-de-Dôme à Clermont-Ferrand, Chamalières, Cournon-d’Auvergne, Aubière et Beaumont. Il n’est donc plus possible de bénéficier de ce type de prêt pour une construction individuelle, quelle que soit la zone. Le PTZ peut être demandé dans un achat pour de l’ancien mais le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération à financer et il doit se situer en zone détendue (une commune appartenant à la zone B2 ou C). Il fonctionne pour l’achat du logement social dont vous êtes locataire, dans toutes les zones, pour l’achat d’un logement neuf dans le cadre d’une location-accession dans toutes les zones et d’un contrat d’accession à la propriété avec taux réduit de TVA et pour la transformation en logement d’un local existant non affecté initialement à cet usage, dans toutes les zones.

2. La location-accession. Il s’agit d’un contrat qui s’effectue en deux temps. D’abord, la personne va jouir du bien sans être propriétaire et régler une somme correspondant à la fraction acquisitive, qui sera mise de côté, et une autre partie pour l’occuper (fraction locative). Cette possibilité a l’avantage de pouvoir essayer son bien avant de l’acquérir mais aussi de bénéficier de frais de notaire réduits, d’une fiscalité et de prêts avantageux. Les organismes comme Domia63, Clerdôme ou encore Auvergne Habitat proposent cette possibilité.

3. Action-logement. Cet organisme à destination des salariés du privé (d’entreprise d’au moins 10 salariés) peut proposer des prêts pour l’acquisition de logement pouvant aller jusqu’à 30.000 euros avec un taux d’intérêt à 1 %. Les salariés du public peuvent aussi prétendre à un dispositif similaire via d’autres structures. Infos : actionlogement.fr.

Afin de démarrer au mieux votre projet immobilier, l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (Adil63) peut être une première étape avant même de consulter les banques. Elle peut établir un diagnostic de financement gratuitement et sur rendez-vous en fonction de vos revenus ainsi que de toutes les aides auxquelles vous êtes éligibles. 

Adil 63Maison de l’habitat, 129 avenue de la République à Clermont-FerrandTél. : 04.73.42.30.75.

Stéphanie Merzet