Contratos de opción de compraventa en Costa Rica: conozca qué deben incluir y cuáles son los errores más frecuentes

Antes de comprar una casa o un lote, algunas personas firman un acuerdo previo para asegurar la posibilidad de adquirirlo más adelante. Se trata de una opción de compraventa, una figura que permite establecer las condiciones de un negocio futuro. ¿Cómo funciona en Costa Rica y qué debe revisar una persona antes de firmarla?

La abogada Mercedes Sancho Rubí, socia del bufete Quatro Legal, explicó a La Nación los principales aspectos de una opción de compraventa en Costa Rica.

- ¿Qué es y cómo se compone y regula una opción de compraventa en Costa Rica?

De acuerdo con Mercedes Sancho, una opción de compraventa es un contrato mediante el cual una persona se compromete a mantener una oferta de venta sobre un bien determinado durante un plazo específico. La otra parte puede aceptar esa propuesta dentro de ese periodo.

La abogada agregó que los contratos se regulan principalmente por el Código Civil y deben incluir varias cláusulas esenciales:

1. Objeto del contrato: identifica el bien que se pretende adquirir. El comprador suele entregar un adelanto para reservar la propiedad mientras realiza la debida diligencia o se completan obras y trámites pendientes, como el visado del plano catastrado.
2. Plazo: establece el periodo para efectuar la debida diligencia —usualmente de 30 a 60 días calendario, según la complejidad de la operación— y concretar la compraventa.
3. Administración de fondos: determina si se utilizará una fiduciaria autorizada por la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef) para administrar el dinero de la transacción.
4. Comisiones y gastos: define las comisiones de los corredores de bienes raíces y quién asumirá los gastos y honorarios de la operación.
5. Obligaciones de las partes: detalla los compromisos del futuro comprador y del vendedor.
6. Otros acuerdos: incorpora cualquier condición adicional pactada.
7. Medios de notificación: señala los correos electrónicos o direcciones donde se recibirán comunicaciones.

- ¿Por qué se debe celebrar un contrato de opción de compraventa para una propiedad?

Según Sancho, aunque el vendedor debería mantener al día los aspectos financieros, legales y físicos de la propiedad, en Costa Rica no siempre existe una práctica ordenada.

Bajo ese concepto, la abogada explicó que la firma de una opción de compraventa permite:

1. Reservar la propiedad: el vendedor se compromete a no ofrecerla ni venderla durante el plazo acordado, mientras el comprador realiza las verificaciones correspondientes.
2. Determinar su viabilidad: permite establecer si el objeto reúne las condiciones para ser adquirido.
3. Formalizar los acuerdos: las partes dejan por escrito las condiciones y obligaciones pactadas.
4. Dar carácter vinculante al contrato: los acuerdos suscritos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ser respetados.

- ¿En qué se diferencia de una compraventa ya perfeccionada?

Sancho detalló que la diferencia entre una opción de compraventa y una compraventa perfeccionada radica en que, en la primera, el otorgante se compromete a mantener su oferta durante un plazo determinado, mientras el optante tiene la facultad de decidir si la ejerce. Por ello, todavía no existe necesariamente una compraventa definitiva.

En una compraventa perfeccionada, en cambio, las partes ya acordaron los elementos esenciales del contrato, principalmente el inmueble y el precio.

La abogada explicó que, una vez que existe consentimiento sobre el bien y su valor, la operación queda perfeccionada, aunque aún puedan quedar actos posteriores, como otorgar la escritura pública, pagar el precio, realizar la inscripción registral y entregar la propiedad.

- ¿Cuáles obligaciones adquiere quien concede una opción y cuáles corresponden a quien recibe ese derecho?

Según Sancho, las obligaciones de las partes se establecen en el contrato y pueden variar según cada operación. Entre los principales compromisos del vendedor están:

• Mantener vigente la opción durante el plazo acordado.
• No disponer, ofrecer ni vender el bien mientras el comprador realiza la debida diligencia.
• Abstenerse de actos que impidan concretar la operación, como vender a un tercero o hipotecar la propiedad durante la vigencia del acuerdo.
• Respetar las condiciones pactadas inicialmente, como entregar un inmueble con los muebles incluidos en la oferta.
• Transferir la propiedad libre de gravámenes, obligaciones y ocupantes, así como con los impuestos, cuotas condominales y servicios públicos al día.
• Entregar formalmente la vivienda, las llaves y los bienes acordados al momento de formalizar la compraventa.
• Mantener el inmueble fuera del mercado durante la vigencia de la opción.

En cuanto al comprador, la abogada explicó que adquirir la propiedad es un derecho, no una obligación. Sin embargo, debe:

• Comunicar por escrito, dentro del plazo establecido, si ejercerá la opción, mediante el correo señalado para notificaciones.
• Pagar el monto inicial y el saldo correspondiente si la compraventa llega a concretarse.
• Ejercer la opción dentro del periodo y bajo las condiciones pactadas.
• Recibir la propiedad en los términos acordados.

- ¿Qué importancia tiene definir correctamente el plazo de una opción de compraventa y desde qué momento comienza a correr?

Sancho explicó que los plazos son esenciales en este tipo de contrato, pues determinan distintas etapas de la operación:

• Pago inicial: es el periodo que tiene el comprador para entregar la suma acordada como señal de trato, ya sea al vendedor o a la fiduciaria, si las partes optan por utilizar una. Generalmente es de 10 días calendario y comienza a correr tras la firma del contrato. Este desembolso marca el inicio del proceso y permite al vendedor reservar el inmueble y retirarlo del mercado.
• Debida diligencia: establece el tiempo que tiene el comprador para determinar si continúa con la operación. Suele ser de 30 a 60 días calendario y también define qué ocurre con la señal de trato. Por lo general, cuando el comprador confirma que desea adquirir la propiedad, ese monto pasa a formar parte del precio y deja de ser reembolsable si posteriormente desiste.
• Cierre de la compraventa: determina el periodo para formalizar la operación mediante escritura pública, una vez concluida la debida diligencia. Este plazo suele oscilar entre ocho y 15 días, aunque puede variar según lo acordado por las partes.

- ¿Qué debe verificar una persona antes de firmar una opción de compraventa?

Según Sancho, es común que potenciales compradores intenten adquirir una propiedad sin firmar una opción de compraventa ni realizar una debida diligencia técnica y legal. En su criterio, el corredor de bienes raíces y el asesor legal del comprador deberían revisar algunos aspectos básicos antes de negociar el precio:

• Verificar al propietario: confirmar que quien ofrece el inmueble sea su legítimo dueño mediante una consulta gratuita en el Registro Nacional.
• Revisar la situación registral: comprobar que la propiedad no tenga gravámenes o anotaciones que puedan impedir la operación. El análisis detallado corresponde a la debida diligencia del abogado, pero el estado general puede consultarse previamente en el Registro Nacional.
• Definir las condiciones económicas: acordar el porcentaje, plazo y forma de pago de la señal de trato, así como quién asumirá los gastos de la compraventa.
• Consultar a los asesores: resolver con el abogado y el profesional inmobiliario las dudas sobre el proceso y conocer los costos y honorarios asociados con la operación y la debida diligencia.

- ¿Qué errores son más frecuentes al redactar una opción de compraventa?

• No contar con asesoría especializada: el contrato debería ser elaborado por un abogado con experiencia en la materia. Si lo redacta otro profesional, es recomendable que los abogados de ambas partes lo revisen.
• Definir de forma imprecisa los plazos, el objeto o las obligaciones de cada parte.
• Dejar acuerdos sin suficiente detalle: por ejemplo, qué bienes incluye la propiedad, las comisiones del corredor, quién las asumirá y quién cubrirá los gastos y honorarios de la opción, la debida diligencia y la escritura de compraventa.
• No establecer qué ocurre ante las distintas formas de terminación del contrato, incluido el destino del pago inicial entregado por el comprador.
• Consignar incorrectamente el número de folio real de la propiedad.