Эффект строительного домино
Протесты обманутых дольщиков достигли своей цели. Власть их услышала, однако результат диалога получился странный: поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), уже одобренные правительственной комиссией по законопроектной деятельности, пусть и не содержат прямого запрета на «долевку», но делают ее абсолютно невыгодной ни для застройщиков, ни для самих дольщиков, ни даже для государства. Проанализировав законопроект, который, кстати, должен пройти первое чтение в Госдуме в январе, эксперты РЭУ им. Плеханова назвали последствия его принятия катастрофическими.
В полтора раза дороже
Главное, что следует из поправок в 214-ФЗ, — участие дольщиков в первичном строительстве будет активно сокращаться. Это вполне соответствует изначальному плану, озвученному властями, согласно которому следующие четыре года должны стать неким переходным этапом перед окончательным запретом на долевое строительство в 2020-м. И хотя чиновники спешно от него открестились, заявив, что отменять ДДУ никто не собирается, пока что именно к этому все и идет. «В целом принятие изменений в 214-ФЗ приведет к прекращению деятельности небольших застройщиков, переделу рынка (останется 15–20 крупных застройщиков с дочерними региональными предприятиями), увеличению бесхозного недостроя и в перспективе 3–5 лет к сокращению, а возможно, и к полному сворачиванию долевого строительства», — заключает автор исследования, профессор РЭУ им. Плеханова Александр Архипов.
Как именно это отразится на жилищном строительстве и на желающих купить новое жилье? Как посчитали в «Плешке», совсем не так, как обещают в правительстве: тогда как инициаторы внесения поправок утверждают, что стремятся прежде всего защитить интересы граждан и тем самым снять потенциальную нагрузку с федерального и региональных бюджетов (за их счет сегодня и спасают подавляющую часть обманутых дольщиков), цифры, полученные исследователями, говорят совсем о другом. Под дымовой завесой борьбы за права дольщиков, судя по всему, скрывается банальная попытка перенаправить поток денежных средств из строительной отрасли в банковский сектор.
Так, по предложенной в поправках схеме деньги дольщиков предполагается не отдавать застройщику напрямую, а сохранять на неких специальных счетах в уполномоченных банках, в задачу которых будет входить отслеживание степени исполнения контракта застройщиком. С виду — красиво, а на деле — совсем наоборот. Как заключил Александр Архипов, проводивший исследование упомянутого законопроекта и его последствий для экономики, если сегодня долевое строительство многоквартирных домов на 80проц. финансируется за счет дольщиков и лишь на 10проц. за счет банковских кредитов, то в результате принятия поправок доля займов в финансировании стройки неминуемо вырастет с нынешних 10проц. до практически 90проц.. «Прирост финансовой нагрузки только по выплате кредитов вследствие принятия изменений в 214-ФЗ можно оценить в 32–33проц. стоимости многоквартирного дома. Соответствующим образом увеличится и стоимость квартир», — констатирует исследователь.
А ведь это еще без учета последствий вымывания около половины застройщиков с рынка «долевки», что неизбежно произойдет, как только поправки вступят в силу. «Снижение конкуренции приведет к дальнейшему повышению цен на квартиры в строящихся домах еще на 10–20проц. в течение 1–2 лет», — подсчитал Архипов. То есть совокупное удорожание нового жилья, возводимого по ДДУ, составит примерно 50проц. по сравнению с текущим уровнем цен. А это закономерно приведет к росту цен и на рынке «вторички» минимум в 1,5–1,7 раза, говорят специалисты.
Живи, где хочешь
Не менее печальную динамику исследователи ожидают и по объемам жилого строительства в России. По словам Архипова, «принятие изменений в 214-ФЗ неизбежно приведет к сокращению жилищного строительства в целом и, как следствие, негативно скажется на развитии всей строительной отрасли, включая производителей стройматериалов и комплектующих».
Александр Запольскис, Елена Грекова