Зеленая ипотека, часть II: между реальной поддержкой и рыночной гипотезой
Одни игроки рынка называют зеленую ипотеку правильным шагом и отличным стимулом для развития green-девелопмента. Другие уверены, что пока это скорее удачный маркетинговый ход, чем серьезная составляющая ESG-трансформации отрасли
Решение «Сбера» о запуске программы зеленой ипотеки прежде всего заставило игроков рынка вспомнить матчасть. «С целью развития зеленого жилищного строительства на территории РФ «Дом.РФ» разработан стандарт зеленой ипотеки — ГОСТ Р 70346-2022 под официальным названием «Зеленые стандарты. Здания многоквартирные жилые зеленые». В базе ЕИСЖС («Наш.Дом.РФ») появились дома с зеленым статусом и классом энергоэффективности, и уже 18% проектов маркируются по шести из более чем 30 обязательных критериев будущего стандарта (ГОСТ Р для МКД включает 81 зеленый критерий — 37 обязательных и 44 добровольных). Однако полноценный запуск зеленой ипотеки возможен после ее обкатки на пилотных проектах», — поясняет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский.
Эксперт подчеркивает, что зеленая ипотека рассматривается Банком России в качестве одного из инструментов по ESG-трансформации бизнеса, и нынешняя инициатива «Сбера» — как раз шаг в этом направлении. Однако крупнейшие банки неоднократно отмечали, что развитие зеленой ипотеки возможно только при условии смягчения требований ЦБ РФ к таким продуктам, напоминает собеседник BFM.ru.
«При этом следует отметить, что разработка нашего законодательства по этой части находится на самой начальной стадии. Помимо ГОСТ Р 70346-2022, можно упомянуть постановление правительства РФ от 21сентября 2021 года № 1587 «Об утверждении критериев проектов устойчивого (в том числе зеленого) развития в Российской Федерации и требований к системе верификации инструментов финансирования устойчивого развития в Российской Федерации». Однако эти нормативные документы являются индикативными и юридически необязательными к применению. Тот же ГОСТ Р не заменяет собой действие документов по стандартизации (национальных стандартов и сводов правил), в результате обязательного применения которых застройщиками обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», — отмечает Владислав Преображенский.
Тем не менее, по его наблюдениям, общая тенденция к развитию зеленого строительства в мегаполисах и крупных городах в настоящее время обозначилась уже довольно устойчиво. Застройщики, следуя запросам современных потребителей, начинают широко применять в своих проектах зеленые технологии на добровольной основе. Зеленая ипотека может придать им еще большей решимости, хотя вопросы, конечно, остаются.
Павел Петров, директор коммерческого департамента компании Dogma
«Выдача зеленой ипотеки будет способствовать дополнительному развитию экологических продуктов у застройщиков. Мы видим, что любые стимуляции, связанные с изменением процентной ставки, направленные на поддержку продаж, улучшение продукта, всегда положительно сказываются на решении клиентов, и зеленая ипотека не будет исключением. Важным остается вопрос, какое количество проектов на сегодняшний день действительно подходит под данные условия дисконтирования процентной ставки под зеленую ипотеку. Мы уверены, что с появлением данного инструмента количество таких продуктов будет только увеличиваться в будущем. Поэтому очень хороший шаг со стороны Сбербанка».
Сергей Болдырев, акционер, председатель совета директоров компании BMS development group
«Строительные подходы, связанные с энергоэффективностью зданий, уже применяются застройщиками и будут еще больше применяться — такая тенденция есть, и она активно развивается. И, конечно, каждый клиент будет искать любую возможность снизить свою кредитную нагрузку. Но сегодняшние цифры вряд ли дадут серьезный толчок в данном направлении. Помимо просто заботы о городе и горожанах, застройщики, как и покупатели, должны получить заметную экономическую выгоду. Это будет мотивировать девелоперов создавать соответствующие проекты, а клиентов склонять к покупке у соответствующих застройщиков. У вторых при этом повысятся темпы продаж и, как следствие, наполнение счетов эскроу, что в свою очередь является дополнительной выгодой для банка. Выгода на старте дает выгоду всем после реализации проекта. И мне кажется, что для качественной конкуренции банки должны самостоятельно регулировать ставку и тем самым нести ответственность за количество выданных кредитов и свой доход».
Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus development
«Сегодня в массовом сегменте жилья при выборе квартиры потребитель больше ориентируется на цену, транспортную доступность, инфраструктуру, планировку, нежели чем на экоповестку. Возможность экономии на коммунальных расходах и получения в банке скидки на ипотеку, безусловно, способна являться для покупателя дополнительным стимулом, но не определяющим фактором. Покупатель жилья эконом- или комфорт-класса нацелен на дополнительные преференции в виде той же скидки к процентной ставке по кредиту от банка, но при этом не готов переплачивать за зеленые метры, строительство которых обходится дороже и это не может не сказываться на цене. Теперь возьмем сегмент бизнес-класса и выше: тут как раз и будут востребованы зеленые стандарты с сертифицированными домами и энергоэффективностью — покупатель несомненно обратит внимание, что квартира расположена в доме, построенном с соблюдением экологических стандартов. Но для приобретателей высокобюджетной недвижимости скидка в 0,3 процентного пункта на ипотечный кредит не является определяющим условием, тем более что многие предпочитают рассчитываться собственными средствами, без привлечения кредита. Зеленая ипотека — еще не до конца проработанная тема, она находится скорее на этапе рыночной гипотезы. Поэтому говорить о стимулировании рынка к применению новых подходов в строительстве за счет внедрения зеленой ипотеки пока рано, но как удачный маркетинговый ход она сработает».
В продолжение темы Владислав Преображенский в беседе с BFM.ru подчеркнул, что КИМ, объединяющий ведущих столичных застройщиков, активно выступает за более гибкий подход к проблеме ESG-трансформации бизнеса в инвестиционно-строительной сфере. В частности, со стороны клуба есть предложение установить правила определения классов энергоэффективности для объектов нежилого назначения с учетом их обеспечения зарядной инфраструктурой для электромобилей и тем самым создать правовые основания для применения к таким объектам льгот по налогу на имущество, предусмотренных Налоговым кодексом.
Еще одно предложение — законодательно стимулировать девелоперов при строительстве многоквартирных домов и общественных зданий наивысших классов энергоэффективности с размещением зарядной инфраструктуры для электромобилей и гибридных автомобилей через государственно-частное партнерство с участием ресурсоснабжающих организаций.