Бум рубля: аренда в России переходит на национальную валюту
На сегодняшний день размер арендной платы за коммерческий объект устанавливается в соответствии со ст.140 и ст.317 Гражданского кодекса РФ – денежные обязательства выражаются в рублях, но в этих обязательствах может быть предусмотрено и то, что они подлежат оплате в иностранной валюте.
«В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке», – говорится в кодексе.
Иными словами, риски по валютным скачкам полностью ложатся на плечи арендаторов.
О том, что перед внешними экономическими факторами должны быть равны и девелоперы, и арендаторы, в Минпромторге РФ задумались еще осенью прошлого года. Тогда ведомство вышло с законопроектом о полном запрете оплачивать аренду иностранной валютой. Проект распространяется на всю нежилую недвижимость, то есть не только на торговые точки, но и на офисные помещения. Ведомство намерено внести поправки в ст.614 ГК РФ («Арендная плата»), так как положения, указанные в 317-ой статье кодекса, не применяются в отношении аренды недвижимого имущества при установлении платы. По мнению специалистов, если законопроект заморозят, а установление платы останется только на совести девелоперов, масса крупных компаний станут банкротами. Более того, если раньше арендатор отдавал владельцу торговой точки до 15% своей выручки, то теперь, ввиду курса валют, он вынужден отдавать до 40%.
Даже служители Фемиды встали на сторону инициаторов законопроекта. Правда, не непосредственно. В декабре прошлого года арбитраж Москвы вынес решение, по которому девальвация рубля является достаточным основанием для пересмотра валютных договоров. Поводом для вынесения решения стал иск компании «Вымпелком», в котором представители организации требовали расторгнуть договор аренды, а также внести в договор пункт, по которому оплата одного квадратного метра должна производиться по курсу от 30 до 42 рублей за доллар. В итоге Арбитражный суд удовлетворил исковые требования по второму пункту, тем самым признав решение правительства России о переходе к плавающему курсу рубля достаточным основанием для изменения договора аренды.
По мнению ряда брокеров, решение о запрете использования иностранной валюты в первую очередь связано с желанием финансовых властей облегчить жизнь торговцам, которым в прошлом году пришлось несладко. Так, во втором квартале 2015 года показатель ввода в эксплуатацию торговых площадей на территории России по сравнению с аналогичным периодом 2014 года снизился на 74%. По словам специалистов из исследовательской компании Jones Lang LaSalle, на показателях в первую очередь отразилось снижение ввода в Москве, тогда как в региональных городах-миллионниках по итогам прошлого года ожидается рост ввода торговых площадей на 29,5%. Эксперты также приводят сравнение со средним показателем насыщенности торговых объектов по всему миру. В России на тысячу человек приходится около 131 кв. метров торговых площадок, в Восточной Европе – 138 кв. метров, в Западной – 262.
Поскольку на показатель ввода торговых точек в первую очередь влияет столица, корреспондент ФАН озадачился рынком торговых центров в Москве. К концу прошлого года обеспеченность столицы торговыми центрами выросла до 384 кв. метров на одну тысячу человек против 345 кв. метров годом ранее. Девелоперы снизили арендную ставку почти на 15%. Однако пример стоимости площадки специалисты приводят в долларах. Так, максимальная ставка аренды в торговой галерее сегодня варьируется в диапазоне 1700-3220 долл. за кв. метр в год, средняя – 340-1230 долларов. Эксперты из JLL отмечают, что в наступившем году эти показатели не сильно изменятся.
Что же касается второго по величине города в стране – Петербурга – то для анализа ситуации на питерском рынке корреспондент ФАН остановил свой выбор на Невском проспекте, как на месте концентрации стрит-ритейла. На 4,5 км проспекта располагаются 24 бизнес-центра и пять торговых центров. Стоимость помещений с видом на главную артерию города варьируется от пяти до 12,5 тысяч рублей за квадратный метр в месяц. На всем Невском представлено порядка 400 объектов стрит-ритейла, на каждые 100 метров – примерно по десять небольших магазинов.
В 2013 году арендовать помещение на Невском фактически не представлялось возможным. В 2014 году ситуация изменилась – появились вакантные места. В 2015 году доля свободных площадей составила 6%. Однако не стоит забывать, что ставки на Невском проспекте – самые высокие в городе. Отметим, стрит-ритейл всегда обходился дороже аренды точки в торговых центрах, где стоимость варьируется от шести до восьми тысяч рублей за кв. метр. В конце прошлого года девелоперы пошли навстречу арендаторам и установили некоторые скидки.
Самым насыщенным по объему торговых площадей на тысячу жителей стал Краснодар, за ним уверенно идет Екатеринбург, далее – Самара. На четвертом месте оказалась Тюмень, на пятом – Оренбург, за которым идет Петербург. Москва же занимает одиннадцатое место. На данный момент доля вакантных торговых площадей в столице достигает 8,3%. Три месяца назад общая доля свободных точек составляла 7,5%.
Возвращаясь к предупреждению Минпромторга РФ, стоит отметить, что, по словам замглавы ведомства Виктора Евтухова, бизнесменов пока вежливо просят перейти на рубли на добровольной основе.
«Если нас не услышат, то у нас есть готовый проект, который полностью запрещает установление ставок аренды в иностранной валюте на всей территории России», – подчеркнул Евтухов.
Вместе с тем замминистра отметил, что в последнее время девелоперы стали более сговорчивыми, поэтому у Минпромторга есть все основания надеяться на «позитивное движение». Стоит говорить и о том, что призыв и, вероятнее всего, реализация требований Минпромторга напрямую повлияет и на денежную массу в условиях плавающего курса рубля. Да, не радикально, однако, по мнению экспертов ВШЭ, весьма существенно. Необходимость поддержать политику, выбранную Центробанком РФ (придерживаться плавающего курса вместо возврата к валютному коридору), кажется, поняли и сами девелоперы. Если на осенний законопроект профильного министерства девелоперы и брокеры отреагировали негативно, то сегодня бизнес увидел положительные моменты в полноценном переходе на отечественную валюту в сфере ритейла.
Александра Будер