Риски невыплат по долгам за недвижимость нависли над банками от Нью-Йорка до Токио
Крупные кредиторы, такие как New York Community Bancorp и японский Aozora Bank Ltd., начинают ощущать на себе кризис рынка коммерческой недвижимости США, который стал следствием Covid-19. Об этом пишет Bloomberg.
Решения New York Community Bancorp о сокращении дивидендов и накоплении резервов привели к падению акций компании на рекордные 38% в среду, а в четверг акции упали до 23-летнего минимума. Продажи в одночасье распространились на Европу и Азию, где базирующаяся в Токио Aozora упала более чем на 20% после предупреждения о потерях коммерческой недвижимости в США, а франкфуртский Deutsche Bank AG более чем вчетверо увеличил свои резервы на убытки от потери недвижимости в США.
Обеспокоенность вызывает и продолжающееся снижение стоимости коммерческой недвижимости. Переход на удаленную работу и быстрый рост процентных ставок снизили спрос на офисы. Инвестор-миллиардер Барри Стернлихт предупредил на этой неделе, что убытки офисного рынка превысят $1 трлн. Для кредиторов это означает перспективу новых дефолтов, поскольку некоторые арендодатели с трудом выплачивают кредиты или просто покидают здания.
"Это огромная проблема, с которой рынку приходится считаться", - сказал Гарольд Бордвин, директор компании Keen-Summit Capital Partners LLC в Нью-Йорке, которая специализируется на пересмотре условий продажи проблемной недвижимости. "Балансовые отчеты банков не учитывают тот факт, что там много недвижимости, которая не окупится при наступлении срока погашения".
Агентство Moody's Investors Service заявило, что рассматривает вопрос о снижении кредитного рейтинга New York Community Bancorp до "мусорного" после событий среды.
По данным поставщика данных о коммерческой недвижимости Trepp, к концу 2025 года банки столкнутся с задолженностью примерно на $560 млрд, что составляет более половины от общего объема долга по недвижимости, подлежащей погашению за этот период. Региональные кредиторы, в частности, более подвержены влиянию отрасли и могут пострадать сильнее, чем их более крупные коллеги, поскольку у них нет крупных портфелей кредитных карт или инвестиционно-банковских компаний, которые могли бы их защитить.
Региональный банковский индекс KBW упал на 6% в среду, что стало худшим показателем с момента краха Silicon Valley Bank в марте прошлого года. В четверг показатель снизился еще на 3,2%.
Согласно отчету JPMorgan Chase & Co., опубликованному в апреле, кредиты на коммерческую недвижимость составляют 28,7% активов в небольших банках, по сравнению с 6,5% у крупных кредиторов. Это вызвало дополнительную проверку со стороны регулирующих органов, которые и без того находятся в состоянии повышенной готовности после прошлогоднего регионального банковского кризиса.
"Очевидно, что связь между коммерческой недвижимостью и региональными банками является второстепенным риском для 2024 года, и если возникнут какие-либо риски, они могут возникнуть в коммерческом, жилищном и банковском секторах", - сказал Джастин Онуэквуси, директор по инвестициям в St. James's Place.
В то время как офисы являются особой областью, вызывающей беспокойство у инвесторов в недвижимость, наибольший объем инвестиций New York Community Bancorp в недвижимость приходится на многоквартирные дома, при этом банк имеет кредиты на квартиры на сумму около $37 млрд. Почти половина этих кредитов обеспечена зданиями с регулируемой арендной платой, что делает их уязвимыми для принятых в 2019 году правил штата Нью-Йорк, которые строго ограничивают возможности арендодателей повышать арендную плату.
В конце прошлого года Федеральная корпорация по страхованию вкладов (Federal Deposit Insurance Corp.) получила скидку в размере 39%, когда продала кредиты на сумму около $15 млрд, обеспеченные зданиями с регулируемой арендной платой. Еще одним свидетельством проблем, с которыми сталкиваются эти здания, является то, что примерно 4,9% зданий со стабильной арендной платой в Нью-Йорке с секьюритизированными кредитами по состоянию на декабрь были просрочены, что в три раза превышает показатель для других многоквартирных домов, согласно анализу Trepp, основанному на том, когда объекты были построены.
New York Community Bancorp, которая приобрела часть Signature Bank в прошлом году, заявила в среду, что 8,3% ее квартирных кредитов имеют повышенный риск дефолта.
"NYCB был гораздо более консервативным кредитором по сравнению с Signature Bank", - сказал Дэвид Авирам, директор Maverick Real Estate Partners. "Тем не менее, поскольку кредиты, обеспеченные многоквартирными домами со стабилизированной арендной платой, составляют больший процент от кредитного портфеля NYCB по сравнению с аналогичными компаниями, изменение законодательства об аренде в 2019 году может оказать более существенное влияние".
Необходимость сократить долю в недвижимости будет вынуждать банки активнее реструктурировать долги.
Canadian Imperial Bank of Commerce недавно начал продавать кредиты на офисную недвижимость в США, испытывающую трудности. В то время как офисные кредиты в США составляют всего 1% от общего портфеля активов банка, прибыль CIBC снизилась из-за увеличения резервов на возможные потери по кредитам в этом сегменте.
"Процент кредитов, о которых банки до сих пор сообщали как о просроченных, является каплей в море по сравнению с дефолтами, которые произойдут в течение 2024 и 2025 годов", - считает Авирам. "Банки по-прежнему подвержены этим значительным рискам, и потенциальное снижение процентных ставок в следующем году не решит банковских проблем".