Скидочный сезон: как могут измениться цены на недвижимость до конца года

Российские банки существенно нарастили инвестиции в строительную отрасль. По данным Центробанка, в III квартале 2022 года количество кредитных договоров увеличилось более чем на 50%, а объём открытых лимитов вырос на четверть. Как полагают эксперты, это связано с окончательным переходом отрасли на систему проектного финансирования и ростом количества возводимого жилья. По словам специалистов, широкий ассортимент недвижимости на рынке усиливает конкуренцию среди строителей и давит на стоимость готового жилья. В этих условиях цены на квартиры могут заметно снизиться уже к концу 2022 года, не исключают эксперты.

Банки заметно увеличили финансирование российских застройщиков. По данным Центробанка, в III квартале 2022 года количество кредитных договоров выросло более чем на 50%. Одновременно объём открытых кредитных лимитов для девелоперов прибавил 25% и достиг 11,1 трлн рублей.

Во многом прирост инвестиций банков в строительство связан с последствиями перехода рынка недвижимости на систему проектного финансирования отрасли. Об этом RT рассказал первый вице-президент общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Павел Сигал.

«Государство установило новые правила игры, что способствовало оздоровлению сферы и уходу недобросовестных игроков. Теперь для финансовых организаций инвестиций в недвижимость несут минимальные риски. На этом фоне банкам стало выгодно иметь в своём портфеле качественные инфраструктурное проекты», — подчеркнул эксперт. 

С 1 июля 2019 года застройщики больше не могут привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь свои средства на приобретение жилья граждане размещают на так называемых эскроу-счетах. Речь идёт о специальном банковском счёте для безопасного проведения сделок между компаниями и населением.

Деньги на покупку недвижимости хранятся в банке до полного выполнения застройщиком своих обязательств. Так, строительная компания сможет получить средства дольщиков только после введения жилья в эксплуатацию. Сами строительные работы исполнители будут вести за счёт банковских кредитов.

«В этом году застройщики выполнили оставшиеся проекты по старым правилам, а для новых получили деньги уже через банк. Более того, девелоперы стали чаще прибегать к ссудам, чтобы выполнить вовремя все взятые на себя обязательства перед клиентом», — отметила в беседе с RT вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

В III квартале 2022 года объём строительства многоквартирных домов в России превысил 100 млн квадратных метров. В последний раз столь высокое значение можно было наблюдать в апреле 2020-го, свидетельствуют данные ЦБ. Как полагает аналитик «ТелеТрейд» Алексей Фёдоров, подобная динамика обусловлена ажиотажным спросом на жильё в пандемию.

«В строительной отрасли достаточно длинный производственный цикл, поэтому текущий рост числа возводимых объектов в основном связан с высоким интересом россиян к недвижимости, который наблюдался в 2020—2021 годах. При этом рынок ипотеки после резкого обвала весной также начал восстанавливаться. Не последнюю роль в этом сыграло возвращение льготных ставок по жилищным кредитам к докризисным значениям — с 12 до 7% годовых», — рассказал собеседник RT.

Напомним,  до конца 2022 года все россияне могут оформить кредит на покупку недвижимости по льготной ставке 7% годовых. Кроме того, до конца 2023-го у семей с одним ребёнком и более, родившимися с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го, есть возможность оформить ипотеку под 6% годовых (5% для Дальневосточного федерального округа при рождении ребёнка с 1 января 2019 года).

В рамках обеих программ деньги можно направить на покупку готового жилья у девелопера или квартиры в строящемся доме, на строительство частного дома своими силами или по договору подряда, а также на приобретение земельного участка под возведение дач, коттеджей или таунхаусов.

Взять льготную или семейную ипотеку можно при покупке недвижимости стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах страны. Гражданам при этом можно брать кредиты в размере до 30 млн и 15 млн рублей соответственно, но субсидируемая ставка будет распространяться только на суммы до 12 млн и 6 млн.

«Ранее некоторые депутаты высказывали о том, чтобы свернуть льготную ипотеку под 7% годовых в следующем году. Впрочем, как мне кажется, такими заявлениями власти стараются подогреть спрос на ипотеку на первичном рынке жилья и увеличить продажи. Скорее всего, опция останется доступной для россиян и в 2023 году», — считает Ирина Радченко.

Игра на понижение

Помимо действующих субсидированных программ, в России становится всё более популярной ипотека от застройщиков по минимальным ставках, близким к нулю. В тоже Центробанке считают такой вид кредитования рискованным. Как ранее подсчитали в ЦБ, стоимость квартир при нулевых ставках бывает выше на 20—30%, чем на аналогичное жильё по рыночным ставкам.

«И часто переплата из-за повышения стоимости квартиры оказывается даже больше, чем снижение процентов по кредиту. А продать эти квартиры на вторичном рынке за те же деньги уже не получится. И здесь есть риски и для граждан, для заемщиков, и для банка, который получает в залог актив по завышенной цене. Мы сейчас выработали меры по ограничению рисков в этом сегменте и предполагаем, что они вступят в силу в начале следующего года», — заявила на минувшей неделе председатель Центробанка Эльвира Набиуллина.

Сейчас на российском рынке недвижимости наблюдается рост предложения, в то время как объёмы продаж остаются относительно низкими. В этих условиях девелоперы, как объясняют эксперты, пытаются дополнительно стимулировать спрос и договариваются с банками о снижении ставок за отдельное вознаграждение кредитным организациям.

«В таких кредитных договорах в стоимость квадратного метра уже заложены издержки банка и застройщика. По сути, имея номинально ставку 0,1% годовых, потребитель всё равно заплатит так же, как и клиент, который купил квартиру по рыночной ставке. Поэтому лучше внимательно читать договор, сравнивать несколько предложений на рынке, а не поддаваться на манипуляции маркетологов», — предупредила Радченко.

Как полагают опрошенные RT аналитики, сэкономить на покупке жилья в настоящее время можно за счёт акций застройщиков, которые уже начали продавать квартиры со скидкой, чтобы избежать затоваривания рынка. В условиях избытка предложения девелоперы вынуждены будут продолжить снижать стоимость квадратного метра в будущем.

«Как они это будут оформлять, в виде акций, индивидуальных скидок, совместных с банками льготных ипотечных программах не так и важно, но тренд на сокращение цен на рынке уже наметился. С апреля средняя стоимость квадратного метра жилья снизилась на 6,6%, к концу года показатель может ускориться до 8,4%. На этом спад не остановится, так как в зимний период спрос на жильё сезонно достигает минимальных уровней», — отметил Алексей Фёдоров.

Рынок российской недвижимости, как полагает Радченко, будет постепенно адаптироваться к иным условиям. Впрочем, новые объекты, несмотря на снижение прибыли застройщиков, продолжат сдаваться в эксплуатацию в установленные сроки.

«В период до конца года стоимость нового жилья будет падать и уже к весне 2023-го цены могут вернуться на допандемийный уровень 2020 года, то есть просесть ещё на 20—30% от текущих значений. Далее прогнозировать сложно, но пока на рынке отсутствуют признаки, которые бы указывали на вероятность удорожания жилья», — заключила эксперт.