«Флиппинг будет развиваться». Как заработать на продаже квартир в Севастополе?
Учредитель АН «Делегат Групп» Иван Чигинев в беседе с «Лентой.ру» посоветовал потенциальным покупателям квартир не ждать снижения ставки.Даже если процентная ставка снизится, вы сможете рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях, отметил он.
«Если у вас альтернативная сделка — то есть, вы продаёте квартиру, чтобы купить другую, лучше или больше, — в этом случае, вообще, не важно, какие сейчас цены на жильё», — считает эксперт.
Это как пример для тех, кто ищет более выгодные варианты для проживания – разъехаться с родственниками или поменять район, чтобы детям было удобнее добираться в школу.
А чем заинтересовать инвестора, который зарабатывает на перепродаже квартир, занимаясь флиппингом?
В Севастополе этот вид бизнеса хорошо известен – это когда приобретается «убитая» квартира на вторичном рынке, в ней делается ремонт «под ключ», а потом она перепродаётся с хорошим дисконтом.
Создается новый продукт с улучшенными характеристиками ликвидности. Для увеличения стоимости квартиры проводится капитальный ремонт, она полностью меблируется, оснащается техникой, меняются коммуникации. Продумываются индивидуальные дизайнерские решения.
По прогнозам экспертов, на фоне недоступности первичного жилья для многих граждан и высокой ёмкости рынка флиппинг будет развиваться. Доля квартир, которые россияне будут перепродавать для заработка, может вырасти до 38 процентов к концу 2024 года, считают эксперты.
Как это работает?
[image=/uploads/_pages/140946/e1ee022abfeec95b79aa862ef5534812.png realnyj-kejs-na-primere-sankt-peterburga.png]
[/image]
Реальный кейс на примере Санкт-Петербурга. Источник: cian.ru
Например, стоимость покупки квартиры – 3,35 млн руб.: оформление - 24 510 тыс. руб.; ремонт – 700 тыс. руб.; оснащение – 498 118 тыс. руб.; коммунальные платежи – 13 911 тыс. руб.; налог – 119 тыс. руб. Всего расходов – 4 855 539 рублей. Квартира была продана за 5,9 млн рублей. Срок проекта — 3,5 месяца.
Общий доход — 844 461 руб., или 41,72% годовых.
Флиппингом могут заниматься физические лица, ИП и юрлица. При этом физические лица должны уплачивать НДФЛ в размере 13% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. Важно: физические лица могут продавать не более трёх квартир в год.
По сделкам с недвижимостью у ИП все расходы и доходы отражаются в книге учёта кассовым методом, то есть по мере поступления или списания денежных средств. Всё это учитывается при расчёте налогов — можно учесть все расходы, связанные с улучшением объекта.
Для ИП необходимо выбирать УСН «Доходы минус расходы», обычно это 15%, но в некоторых регионах размер может быть снижен. Так, в Санкт-Петербурге ставка составляет 7%, в Севастополе - 10%, Республике Крым – 10%.
Что можно приобрести в Севастополе в качестве примера для дальнейшей перепродажи?
Например, продаётся трёхкомнатная квартира на ул. Луначарского в историческом центре города за 11,99 млн руб.
Квартира на Луначарского за 11,99 млн руб. Источник: avito.ru
Общая площадь 72 кв. м. Высота помещений 3,0 метра. Горячая вода от автономной газовой колонки, домофон, интернет. Установлены кондиционеры и приборы учёта. Тёплая квартира с прекрасным освещением. Дом находится в глубине жилого массива, при этом окна квартиры выходят во двор и улицу.
В шаговой доступности площадь Нахимова, Приморский бульвар, мыс Хрустальный, магазины, школы, театр, музей, детская поликлиника, транспортная инфраструктура. Если посчитать все затраты по аналогии выше, то квартира с ремонтом будет стоить примерно 15,7 млн руб. Чтобы её продать, необходимо изучить рынок квартир, выставленных на продажу в центре города.
В настоящий момент средняя цена на трёхкомнатную квартиру в Севастополе составляет 9 806 667 руб.
На «Авито» на продажу выставлено не так много трёхкомнатных квартир в историческом центре города. С хорошим ремонтом предлагаются на продажу лоты: 12,5 млн руб.; 18,5 млн. руб.; 20 млн руб.; 21 млн руб.; 22 млн руб.; 23,5 млн руб. Если найти реального покупателя, то можно неплохо заработать и заплатить налог, чтобы спать спокойно.
Опытные флипперы советуют новичкам при выборе объекта для покупки не спрашивать мнение друзей и близких. Необходимо пользоваться советами только тех, кто уже занимается подобными инвестициями и успешно работает на рынке недвижимости, считают специалисты.