Флипинг — новый тренд на рынке недвижимости
Купить квартиру с приличным ремонтом и не переплатить можно благодаря новому тренду — флипингу. О том, что это такое, «Снобу» рассказала писатель и исследователь питерской недвижимости Марка Лоренц.
В среднем примерно раз в три года я начинаю покупать квартиру.
Не то чтобы меня увлекало это занятие, просто такое уж мое счастье. Либо мне надо поменять шило на мыло (вариант — мыло на другое мыло), и все это делается, естественно, путем купли-продажи. Либо вот, как сейчас, мне просто надо купить какое-нибудь шило, в крайнем случае мыло, причем не такое, а этакое, что существенно усложняет задачу. И каждый раз мне приходится погружаться по шею в волшебный мир петербургской недвижимости и вести оттуда душераздирающие репортажи.
Подходящая квартира всегда на 3 миллиона дороже, чем вы можете заплатить
Драматизма добавляет то обстоятельство, что интересует меня только один сегмент рынка, а именно старый фонд в историческом центре. Новостройки в спальных районах меня не интересуют, потому что я фанат и патриот старого Петербурга, а новостройки в центре меня тоже не интересуют, потому что их не в силах оплатить ни одно живое существо. Зато в старом фонде атмосфера, и шарм, и хорошенькие дворики (местами), и парадные подъезды с витражами и лепниной (очень редко). Квартиру в старом фонде, да еще и в пределах бюджета, ищут как гриб под елкой, причем в январе (зачеркнуто).
Кто хоть раз начинал этот квест, тот уже знает основные правила.
Во-первых, квартир трагически мало. Во-вторых, они всегда дороже, чем ожидалось. И если первое правило можно преодолеть усердием в сочетании с везением, то второе правило не нарушается никогда. Каждый покупатель рано или поздно приходит к осознанию: подходящая квартира всегда стоит на 3 миллиона больше, чем он может заплатить. И наоборот: каким бы ни был бюджет, он всегда на 3 миллиона меньше, чем нужно.
Когда берешься за дело с интервалом в несколько лет, всегда присматриваешься — что новенького на рынке. Каковы, извините за мат, тренды. Пять лет назад, к примеру, продавцы были предельно неторопливы и абсолютно несгибаемы в смысле торга. Два с половиной года назад каждая вторая из продаваемых квартир была с невыплаченной ипотекой или еще с какими-нибудь долгами.
Сканди-эконом вместо ковра и канделябров
В этом году за две недели усиленных изысканий я сделала несколько наблюдений. И ни одно из них меня не окрыляет.
Начнем с главной трагедии всех времен и народов — недвижимость в цене не падает никогда от слова никогда. Я уже десять лет слышу песни про ипотечный пузырь, который вот-вот лопнет и все подешевеет. Последние два года я слушаю песни про затоваривание рынка: кто уехал, кто обеднел, все они свои квартиры продают, квартиры не продаются, ждем обвала. Ждем. Ждем-пождем. Никакого обвала, даже намека нет. Я бы даже сказала, дело обстоит аккуратно наоборот.
Из нового мне в этот раз бросилась в глаза доля квартир с отделкой, в смысле с нормальным ремонтом. Под нормальным я подразумеваю не шедевры дизайна, а скромное экономное сканди с элементами лофта: три стены белые, четвертая кирпичная. Или эконом-вариант: не кирпичная, а из реечек. Но стеночки ровненькие, планировочка современненькая, цвета акцентные и розетки не где попало, а там где надо. То есть явно поработал дизайнер, причем один и тот же.
Никогда раньше доля таких квартир на рынке не была так велика, и по всем признакам она растет. Налицо новый тренд, и я даже в нем немножко разобралась.
Квартиры с ремонтом на рынке были всегда, и это были самые невыгодные из квартир. Там предыдущий собственник лег костьми, понаделал арок, санузел облепил плиткой с дельфинами, а потолок залудил с фиолетовой подсветкой. Он вложился, и он желал эти затраты при продаже окупить. Кроме того, этот собственник от большого ума считал, что его квартира на фоне прочих вариантов разной степени убитости будет звездой каталога. Свои вложения он оценивал, к примеру, в 2 млн. То есть если за такую же квартиру в естественном тараканьем состоянии просили, к примеру, 12 млн, то он просил 14.
Если ремонт был не с дельфинами, а нормальный (с кирпичом) — хозяин накидывал не 2 млн, а 5. Если квартира была по всему периметру обшита красным деревом (видела и такое), а санузел, соответственно, натуральным малахитом, то цена квартиры просто удваивалась.
Снести до бетона
Понятно, что малахит не продавался примерно никогда, потому что идиотов хоть и много, но все же не настолько. Нормальный ремонт и даже дельфины (а большинство собственников разницы не видят, они помнят только о своих расходах) подавались в том духе, что хоть и дороже, зато без строительных работ. В объявлениях для этого существует лучезарная кодировка «заезжай и живи».
Когда я вижу такую квартиру в объявлении, я не радуюсь тому, что все уже сделано. Я прикидываю, во что обойдется всю эту красоту снести до бетона и сделать по-человечески. Потому что жить в таком нельзя даже с милым по большой любви. То есть мне предлагается купить квартиру за 12 млн, доплатить 2 млн за дельфинов, а потом еще тысяч за 400 от этих дельфинов избавиться, чтобы за новые 2 млн сделать уже ремонт по своему вкусу. Сложить эти цифры можете самостоятельно, это будет итоговая стоимость такой квартиры.
Примерно столько будет стоить на рынке эта же квартира, если ремонт без дельфинов, а по уму. Но и тут нюанс: во-первых, за эту разницу я сделаю лучше. А во-вторых, я сделаю дешевле. Потому что я умею.
Поэтому мой идеал — квартира после пожара. Для жилья она непригодна, поэтому просят за нее ниже рынка. Если та же квартира с дельфинами имела бы вместо дельфинов рухнувшие переборки и отсутствующий унитаз, я купила бы ее за 10 млн, плюс 2 на ремонт. И получила бы в итоге то, что продают за 17.
Бизнес, который забрали крупные игроки
Года три назад мы как-то за столом с друзьями прикидывали, не замутить ли такой бизнес: покупать убитые квартиры задешево, грамотно (то есть эффектно, но экономно) ремонтировать и продавать уже в рынке. В нашей компании для этого было все: у нас был риелтор тире юрист, у нас был гениальный отделочник и у нас была я как дизайнер и байер. Единственное, чего у нас не было, — это денег. Мы могли все вместе, сложившись, купить только самую простенькую квартирку. Простейшая смета показала, что одна такая сделка займет примерно 4 месяца и принесет миллион на троих. Если вообще окупится.
Это окупалось бы, если бы в работе было постоянно 25 таких объектов одновременно. Слесарь-одиночка с мотором этот бизнес не потянет, это должна быть компания с довольно большим штатом плюс требуется инвестор. И не один. У нас инвесторов не было ни одного.
А у кого-то они были. И те, у кого они были, распрекрасно воплотили нашу идею, и теперь она называется флипинг.
Не путать с хоумстейджингом. Хоумстейджинг — это предпродажная подготовка. Чтобы квартира быстрее ушла, ее быстренько и по дешевке красят в белый цвет, вешают гирлянды из лампочек и расставляют кадки с пальмами. Можно даже кухню новую поставить — за две копейки, но нарядного цвета. Вложил 200 тыс. — продал в рынке, зато сразу. Это не ремонт, это товар лицом и потемкинская деревня.
Флипинг — это ровно то, что я когда-то замышляла. Это отловить убитый объект ниже рынка, сделать современный и приличный ремонт (не обойки поклеить, а стены поставить нормально) и продать в рынке или выше. За счет того, что это делается на потоке, ремонт обходится процентов на 40 дешевле, чем в рознице: исполнители свои в штате или с постоянным контрактом, юристы свои в штате, дизайнеры тоже, материалы закупаются оптом у постоянного поставщика. Найти и купить объект ниже рынка тоже есть способы, недоступные обывателю, но доступные компании, которая на этом специализируется.И таких компаний все больше. Боюсь, в ближайшие годы к этому придет каждый девелопер.
Для тех, кто боится ремонта и не знает, как к нему подступиться, это хорошая новость. Они слегка переплатят (процентов на 30), но купят готовый объект. Естественно, за этот готовый ремонт они тоже по факту переплатят вдвое, зато сберегут нервы и целомудрие. В смысле они не будут знать таких низменных и оскорбительных вещей, как адрес стройбазы, стоимость фанерного листа и график запоев у бригадира.
Для таких, как я, это очень плохая новость. Это означает, что на ту дичь, на которую охочусь я, теперь охотится более крупный охотник. Мои охотничьи угодья, и так не безбрежные, скоро сократятся до нуля. Даже знаменитые питерские коммуналки в кондиции «проще сжечь», на которые никто не зарился годами — даже их мне теперь не отдадут недорого. Теперь их и без меня есть кому недорого купить и недорого покрасить в модный зеленый цвет. И жить в них буду тоже не я, а совсем другие люди.
Те, у кого на 3 миллиона больше, чем у меня.