Квартира станет роскошью? В России рекордно подорожает жильё
Есть две новости: плохая и… тоже плохая. Жильё в России опять подорожает, причём существенно – на 20% и уже к концу года, это предрекают аналитики. И вторая новость – девелоперы по всей стране сворачивают проекты, оставляя на улице дольщиков. Всё это – следствие реформы в строительной отрасли, проведённой теперь уже отставным правительством. После перехода на проектное финансирование рынок тряхануло так, что теперь выбираться из ситуации очень и очень сложно.
Обманутые дольщики ЖК «Новая развилка» в Ленинском городском округе Московской области взывают о помощи. На территории 18 га должны были вырасти три жилых квартала с подземным паркингом, садиком, поликлиникой и всей сопутствующей инфраструктурой, но стройка встала. Теперь люди ходят как на работу на одиночные пикеты, пытаясь достучаться до властей.
«У меня ипотека до пенсии, – рассказывает один из протестующих. – Как вообще на это можно смотреть? Спасибо за испорченную старость! Я её встречу в нищете на 16 квадратах вчетвером с двумя разнополыми детьми. Вот к чему приводит деятельность наших чиновников».
https://www.youtube.com/watch?v=oryvlUGsoqg&feature=emb_title
Такая ситуация по всей стране. Застройщики банкротятся, оставляя после себя либо пустырь на месте, где должен был вырасти жилой квартал, либо голые бетонные скелеты. В Пензе за последние три года количество застройщиков сократилось с 44 до 13. В Твери в начале прошлого года работали 57 застройщиков, а сейчас их 47. В Анапе застройщиками перенесены сроки сдачи 9 домов общей площадью 97 тысяч квадратных метров. Причина кризиса строительного рынка – ужесточение федерального закона об участии в долевом строительстве.
У девелоперов забрали право тратить средства, полученные от дольщиков, по своему усмотрению. Сейчас действует железное правило: сдал дом – получил деньги. Когда утверждался закон, предполагалось, что для приобретателей недвижимости в строящемся доме это станет дополнительными гарантиями сохранности сбережений, так как деньги хранятся на специальном эскроу-счёте. Но на деле получилось иначе. Продажа квартир по договорам ДДУ была основополагающим механизмом финансирования строительства. По сути, это были бесплатные для девелопера деньги. Теперь же он вынужден занимать средства в банках на весь цикл строительства.
Застройщики занимать деньги под грабительские проценты в банках не торопятся, да и большая часть уполномоченных банков неохотно рассматривают заявки на проектное финансирование по региональным девелоперским проектам с низкой рентабельностью. Результат реформы оказался патовым. Объёмы строительства в России за прошлый год упали в диапазоне от 25 до 40% в зависимости от региона. На улицы вновь, как в середине нулевых, высыпали обманутые дольщики. То есть действия чиновников, направленные на защиту людей от потери жилья, привели к тому, что люди этого самого жилья как раз лишились.
Объёмы строительства в России за прошлый год упали в диапазоне от 25 до 40% в зависимости от региона. На улицы вновь, как в середине нулевых, высыпали обманутые дольщики. Фото: Игорь Иванко / АГН «Москва»
«133 региональных застройщика могут в ближайший год обанкротиться, – рассказывает старший преподаватель института отраслевого менеджмента РАНХИГС Кирилл Сиволапов. – В первую очередь «отвалятся» те дешёвые проекты с низкой маржинальностью, которые не смогли получить проектное финансирование. В среднем рынок поднимется – выживут проекты с большей маржинальностю и с более высокой ценой».
Из-за того, что стройки встают, а предложения по жилью сокращаются, цены растут. Работают обычные рыночные механизмы. Кроме того, застройщики, которые остались в игре, вынуждены тянуть стоимость вверх, чтобы покрыть убытки, связанные с кредитами. В 2020 году стоимость квадратного метра первичного жилья в России может вырасти на 20%. Об этом телеканалу «Царьград» сообщили в РКС Девелопмент. Кто будет покупать квартиры по повышенному прайсу, в условиях снижающихся доходов населения, – большой вопрос.
«Строительный сектор сейчас находится на грани предбанкротного состояния, и скоро всё рухнет, поскольку продаж нет, – уверен генеральный директор юридической компании Алексей Петропольский. – Многие застройщики на сегодняшний день уже не платят тело кредита банкам, а платят только проценты. Тело перекладывается на дальнейший срок, и когда этот срок наступит, непонятно».
Выход из этой ситуации есть, но он не локальный, а макроэкономический, говорят эксперты. Строительный рынок будет развиваться при соблюдении двух условий: если у населения на руках будут деньги – а на это теперь появилась надежда после отставки правительства Медведева. И второе условие – низкие ставки по кредитам для девелоперов. И тут есть работа для главы Центрального банка Эльвиры Набиуллиной, которая старается «не отсвечивать» в последние дни.
Cтройки встают, а предложения по жилью сокращаются и цены растут. Фото: Мобильный репортер / АГН «Москва»
Сейчас банки дерут с застройщиков три шкуры. Ставки стартуют от 12%. Это при том, что ключевая ставка в два раза меньше. Аналитики рынка уверены: необходимо ограничить аппетиты банкиров и установить предельную величину процентов по кредитам. Например, ключевая ставка +2%. Остаётся надеяться, что новый кабмин распутает клубок проблем строительного рынка. На это не так много времени.