Востребованные премиальные метры. Как будет развиваться рынок элитной недвижимости в Москве

Элитная недвижимость во все времена довольно устойчива, и происходящие колебания спроса здесь временны. Покупатели у таких объектов всегда были, есть и будут. Но и на этом относительно стабильном рынке важно держать руку на пульсе, особенно если хочется с максимальной выгодой инвестировать средства. Генеральный директор Kalinka Russia Алексей Чумалов рассказал «Стройгазете» о состоянии рынка элитной московской недвижимости и о том, что на нем будет происходить в ближайший год.

Рост спроса на московскую недвижимость

По итогам прошлого года мы увидели возвращение интереса покупателей к московской элитной недвижимости: рост спроса произошел и в делюкс, и в премиум-сегментах, что связано с эффектом низкой базы 2022 года. За январь-октябрь 2023 года мы заключили на 20% больше сделок, чем за тот же период 2022 года. Эти показатели далеки от цифр 2021 года, но положительная динамика ощутимая и устойчивая.

В прошлом году мы видели, что многие российские инвесторы продавали зарубежную недвижимость, чтобы вложить деньги в объекты в России. Здесь отчасти роль сыграла динамика курса. Стоимость доллара выросла, и хотя в рублях недвижимость дорожала, в долларах она стала дешевле: для премиум-сегмента на 25%, для делюкс — на 17% год к году. Это было очень выгодно состоятельным клиентам, которые долго держали накопления в долларах и планировали вкладывать в российскую недвижимость.

В целом, если новых потрясений не произойдет, в этом году положительная динамика спроса на московское элитное жилье сохранится. Возвращается интерес покупателей к новостройкам на раннем этапе — и в закрытых, и в открытых продажах. Так же, как и интерес к лотам на финальной стадии строительства. Тревожность снизилась, покупатели стали больше доверять застройщикам, тем более что в элитном сегменте это в основном компании с многолетним опытом и именем. Объекты на предпродаже разбирались за считанные дни.

То, что люди стали меньше беспокоиться и больше доверять московской недвижимости, подтверждает не только увеличение спроса, но и рост чеков. В структуре сделок Kalinka Group повышается доля сделок на суммы свыше 500 млн рублей и свыше 1 млрд рублей. И это зачастую жилье, которое люди покупают для себя: инвестиционные чеки обычно ниже.

Высокий уровень предложения и цен

В прошлом году мы наблюдали высокую активность застройщиков: в продажу вышли 22 объекта — столько же было в 2022 году. И в ближайшей перспективе объем предложения от застройщиков в делюкс- и премиум-сегментах будет стабильно высоким.

Планы застройщиков скорректировала выросшая под конец года ключевая ставка, но тем не менее, мы ожидаем, что в 2024 году выйдут более 15 проектов. Это очень хорошие перспективы. В частности, готовятся проекты в районе улицы Никитской, на Тверской и на Патриарших прудах. Не исключено, что в ближайшей перспективе вырастет популярность Замоскворечья — сейчас здесь идет активная застройка и усиливается спрос покупателей на объекты в этой зоне.

Рублевые цены на элитную недвижимость в Москве продолжат расти, но умеренными темпами. В среднем ежеквартально они могут повышаться примерно на 5%.

Сохранение интереса к вторичному жилью

В конце 2022 года сильно вырос спрос на объекты на вторичном рынке — они составили большую часть структуры продаж Kalinka Group. Для покупателей эта категория недвижимости выглядит наиболее надежной: объект уже готов, не нужно ждать сдачи, делать ремонт, в него можно сразу въехать или сразу начать сдавать. В 2023 году спрос на вторичку стал менее ажиотажным, однако он сохранился и не исчезнет в 2024 году.

Сейчас инвестиции во вторичное жилье — один из самых простых и безопасных способов сохранения капитала в недвижимости, поэтому состоятельные покупатели продолжат им пользоваться. Тем более в Москве на вторичном рынке в элитном сегменте достаточно хороших ликвидных объектов.

Но количество предложения на вторичном рынке постепенно снижается — за год, с ноября 2022 года по ноябрь 2023 года, его объем упал на 64%, как показывает наша внутренняя аналитика. Снижение произошло в том числе в элитном сегменте, хотя здесь оно менее ощутимое. И это связано не только с тем, что объекты разбирают. Некоторые собственники передумали продавать жилье или взяли время на переоценку стоимости из-за волатильности курса.

В ближайшей перспективе тенденция к снижению объема предложения будет сохраняться, что может привести к увеличению цен. За прошлый год средняя стоимость 1 м2 на вторичном рынке в элитном сегменте поднялась на 30%, как показывает наша внутренняя аналитика. Цена все еще ниже, чем на первичном (на 17%), и маловероятно, что картина изменится кардинально. Однако разница между ценами может стать меньше. Кроме того, собственники стали реже применять дисконты.

Спрос на рассрочку от застройщиков

На московском рынке элитного жилья постепенно увеличивается количество предложений рассрочки от застройщиков. Это эффективная механика стимулирования спроса, особенно в экономически сложные времена, и востребованная у состоятельных клиентов. Им не нужны кредиты под высокие проценты — достаточно просто распределить график платежей, чтобы не вынимать деньги из бизнеса или инвест-портфеля. Именно это и позволяет сделать рассрочка, которую застройщики зачастую предлагают практически с нулевой ставкой.

Как показывает внутренняя аналитика Kalinka Group, с рассрочкой от застройщиков сейчас проходит значительная часть сделок по элитным объектам. И в ближайшей перспективе этот инструмент станет очень востребованным у состоятельных клиентов в премиум, делюкс и ультра-делюкс категориях.

Загородное жилье

Помимо динамики спроса, предложения и цен есть несколько небольших трендов, которые медленно развиваются на московском элитном рынке и также заслуживают внимания.

Как показывает наша внутренняя аналитика, все чаще клиенты смотрят в сторону дома, а не квартиры. За последние несколько лет стиль жизни у многих людей серьезно трансформировался: удаленная работа стала массовым явлением, поэтому не так остро стал стоять вопрос дороги в офис или на деловые встречи. Также в Москве и рядом с ней активно развивается транспортная инфраструктура, и покупка дома за МКАДом реже требует перестраивать жизнь под новую локацию.

Спрос на загородную недвижимость в Московской области по итогам лета 2023 года был на 15% выше, чем летом 2022 года. Это говорит о том, что люди оправились от шока и готовы инвестировать во что-то фундаментальное. Пик активности покупателей зафиксирован в августе и сентябре. В ноябре-декабре 2023 года года спрос на загородное жилье был в среднем на 20% выше по сравнению с аналогичным периодом в 2022 году.

По нашим прогнозам, интерес к загородному жилью будет только расти. В первую очередь за счет появления новых объектов в популярных локациях. А если сократится спрос, то снизится и цена объектов. Это будет не резкое, а плановое снижение цен.

Инвесторы в поисках выгодных предложений

После того, как в 2019 году для застройщиков в России ввели эскроу-счета, стала снижаться средняя доходность элитной недвижимости. Раньше можно было получить до 100% годовых, сейчас скорее стоит говорить про 20-30% и это будет очень хорошим показателем. И ожидаемая доходность сейчас зависит не только от того, насколько ликвиден объект, но и от того, как и когда покупатель в него заходит.

Большая часть объектов с хорошей ожидаемой доходностью выходят в закрытых продажах. Когда они попадают на открытый рынок, у них уже другая цена и, соответственно, другая доходность. Поэтому инвесторы будут стремиться по возможности совершать сделки на этапе закрытых продаж.

Также будет расти интерес к новым инструментам инвестирования в недвижимость — а вместе с этим и будет увеличиваться объем подобного предложения. В частности, будут развиваться варианты коллективных инвестиций, ЗПИФ. Они стали трендом 2023 года и продолжат оставаться актуальными в ближайшей перспективе.

Сейчас для московского рынка элитной недвижимости прогнозы благоприятные. Безусловно, нельзя исключать риск возникновения новых негативных внешних факторов. Но если ситуация будет стабильной, в ближайший год мы увидим достаточное количество новых уникальных проектов от застройщиков, увеличение количества инвестиционных инструментов и рост спроса на элитную недвижимость в Москве.