Кадастровая стоимость: откуда она берется и почему налог может измениться

Приходит налоговое уведомление, и удивляет сумма? Возможно, все дело в кадастровой стоимости – цифре, которую государство определяет для объекта недвижимости. Специалисты филиала ППК «Роскадастр» по Тюменской области рассказали, что это такое и почему она меняется.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это официальная оценка недвижимости государством. Именно ее, а не рыночную цену, налоговый орган использует для расчета налога на имущество и на землю. Причем эта оценка может заметно отличаться от реальной цены, за которую собственник готов продать свое имущество. Кадастровая стоимость рассчитывается, в том числе, в ходе проведения государственной кадастровой оценки (ГКО). Главное отличие от работы частного оценщика – это массовость.

Так на территории Тюменской области в текущем году проводится очередная ГКО всех 652 984 земельных участков, стоящих на государственном кадастровом учете. Из них:

- земли населенных пунктов – 509 150 участков;

- земли сельскохозяйственного назначения – 133 313 участков;

- земли промышленности – 7 150 участков;

- земли лесного фонда – 2 914 участков;

- земли водного фонда – 43 участка;

- земли особо охраняемых территории и объектов – 347 участков;

- земли запаса – 20 участков;

- 47 участков, категория земель которых не установлена.

При оценке специалисты не приезжают осматривать участок и не проверяют, что на нем растет и как давно его обрабатывают. Вместо этого они анализируют огромный массив данных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): вид разрешенного использования, площадь, местоположение, транспортную доступность и другие характеристики.

С 2026 года в процессе расчета кадастровой стоимости впервые используется Единая цифровая платформа «НСПД». Цель внедрения – обеспечить единый подход к расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости на всей территории России. Все этапы от сбора данных до утверждения результатов проводятся в едином технологическом пространстве, что делает процесс более прозрачным.

На сегодняшний день ГКО в регионе переходит к завершающему этапу – проверка отчета оценки государственными органами и утверждение результатов.

Утвержденные результаты оценки будут внесены в ЕГРН и начнут действовать с 1 января 2027 года. То есть налог от рассчитанной в 2026 году кадастровой стоимости собственник начнет платить в 2028 году.

Почему налог может измениться?

Причин несколько:

1. Переоценка. ГКО земельных участков проводится регулярно. Если с момента последней оценки цены на землю в регионе выросли, кадастровая стоимость тоже увеличится.

2. Изменение характеристик объекта. Если собственник изменил вид разрешенного использования, присоединил соседний участок или уточнил границы, это повлияет на размер кадастровой стоимости и, как следствие, на налоговые платежи.

3. Изменение ставки или льгот. Ставка налога зависит от категории земли и вида разрешенного использования. Для большинства «обычных» участков – под жильем, садоводством, огородничеством, сельскохозяйственным производством – ставка обычно не выше 0,3%. Для прочих участков, например задействованных в коммерческой деятельности, – до 1,5%.

Важно, что в 2026 году льготная ставка 0,3% в отношении дорогостоящих земельных участков (кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей) не применяется. Для них теперь действует ставка до 1,5%.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена?

Если собственник уверен, что государство оценило недвижимость выше реальной рыночной цены, кадастровую стоимость можно изменить.

В настоящее время действует административный порядок: собственнику недвижимости необходимо обратиться в любую оценочную организацию, которая подготовит отчет об оценке объекта недвижимости. Отчет необходимо направить в Центр кадастровой оценки лично или почтой по адресу: 625013, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 57 Б/6.

Специалисты учреждения после проверки отчета примут положительное решение или решение об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Решение об отказе может быть оспорено в суде.

Таким образом, отслеживание кадастровой стоимости является важным аспектом управления налоговыми платежами. Правильное использование методов и инструментов позволит оптимизировать налоговые расходы и улучшить финансовое положение владельца недвижимости.