Финансист перечислил основные причины роста цен на «вторичное» жилье
Рост средней стоимости квадратного метра в городах РФ произошел по нескольким причинам, среди которых льготная ипотека и инвестиционные привычки россиян, рассказал ФБА «Экономика сегодня» независимый финансово-экономический эксперт Александр Трифонов.
Рынок недвижимости в Российской Федерации демонстрирует негативную тенденцию для покупателей вторичного жилья. В то время как продавцы проявляют уверенность, пишет «Ъ», интерес к такому финансовому инструменту, как приобретение квартиры падает.
Причиной тому, уточняют в экспертном сообществе, стал рост цен. Например, в феврале текущего года средняя стоимость выросла во всех крупнейших российских городах страны после прошлогодней волны ажиотажного спроса, сыгравшей в пользу собственников из-за сокращения и без того ограниченного объема предложения.
«Зафиксированный прирост является продолжение тенденции прошлого года, которая не может просто резко оборваться, поскольку активность факторов, влияющих на цены, не снижается.
Среди них государственная программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для молодых семей. Банки достаточно охотно идут на предоставление такого кредита физическим лицам, но несмотря на всплеск в 2020 году, ипотечный рынок в России по-прежнему отстает от рынков других стран. Это оставляет запас для дальнейшего развития», - объяснил рост цен на квартиры эксперт Александр Трифонов.
Весной 2020 года в России заработала государственная программа льготного ипотечного кредитования под 6,5% годовых для многодетных семей в рамках пакета мер поддержки россиян, пострадавших из-за пандемии коронавирусной инфекции.
Благодаря этому инструменту россияне могут взять льготную ипотеку на сумму до 12 млн рублей в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской области. В других регионах сумма не должна превышать 6 млн рублей. В феврале 2021 года президент Владимир Путин поручил правительству совместно с Банком России представить предложения о реализации льготных ипотечных программ в 2021–2024 годах.
Позже власти анонсировали распространение программы на приобретение земельных участков под индивидуальное строительство, но уже под 6% годовых. В Центральном банке РФ предупредили о негативных эффектах о продлении или расширении госпрограммы.
Инвестиции в жилье привели к росту цен
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина выступила за ее отмену, но допустила сохранение только в качестве антикризисной меры при таргетированном сохранении в некоторых регионах. В таком формате программа будет актуальной в регионах, где недостаточно жилья и нет сильного роста цен. Увеличение стоимости в значительной части субъектов страны перекрыло позитивный эффект от снижения процентных ставок по ипотеке.
«Негативное воздействие на стоимость жилья для потребителей оказывает низкая доходность альтернативных источников вложения средств. Речь идет о банковских депозитах, процент на доходность которых не покрывает или частично покрывает инфляцию.
Поэтому россияне вкладываются в недвижимость. Активнее всего квартиры покупались в конце 2020 года, когда граждане получили премии. Около 40% москвичей приобретают квартиры для проживания, остальные используют квадратные метры как инвестиционный инструмент с доходностью в 20%-22%», - уточнил эксперт.
Александр Трифонов уверен, что ситуация стабилизируется благодаря появлению так называемых инвестиционных квартир, которыми россияне постепенно начнут заполнять рынок в течение 2021-2022 годов. Между тем ожидать резкого вывода такой недвижимости и последующего скачка цен не стоит, так как возможности для повышения уже исчерпаны, потому что потенциальные покупатели решили жилищный вопрос в 2020 году.
Средняя стоимость вторичной недвижимости, согласно данным ЦИАН, составила 87,6 тысяч рублей за квадратный метр в 16 крупнейших городах. В текущем месяце ценовая планка поднялась на 1,6% по сравнению с январем 2021 года. Относительно значения февраля прошлого года прирост составил 15,3%.
Риски меняют тенденцию
Вторичный рынок показывает немного иные цифры. Так стоимость квадратного метра «вторички» аналитики агентства недвижимости «Этажи» оценивают в 67,7 тысяч рублей в 21 крупном городе России. За месяц прирост составил 0,5%, за год показатель изменился на 6,8%.
Однако в месячном в экспертном сообществе отмечают во всех рассмотренных локациях положительную или нулевую динамику. Заметный рост цен на вторичное жилье произошел в Уфе, где относительно января текущего года среднее значение изменилось на 3,3%, до 78,7 тысяч рублей за квадратный метр. В Омск прирост составил 2,8%, из-за чего стоимость «квадрата» изменилась до 58,1 тысяч рублей.
«По итогам прошлого года увеличение стоимости квадратного метра московского жилья на рынке, по моим оценкам, составило около 8%. Такой показатель достаточно высокий. Через определенный период роста на 3%-4% рынок недвижимости ощутит микроохлаждение.
Однако это не означает, что тенденция инвестирования в жилье сойдет на нет. До конца года спрос стабилизируется. В связи с тем, что цены ощутимо выросли, количество вложений в нее сократится», - считает эксперт.
Увеличение стоимости в значительной части субъектов страны, предположил Трифонов, обратит внимание властей на возможность остановки действия госпрограммы льготной ипотеки. В пользу этого сыграет снижение уверенности банковского сектора в способностях многих россиян обеспечить возврат средств по массовым ипотечным кредитам. Кроме того, растущие риски и возобновление интереса к депозитным вкладам ускорят «заморозку» цен к концу 2021 года.