Апартаменты: «псевдожилье» или вложение денег?
По итогам прошлого года продажи апартаментов в Москве рухнули на на 23,6%. Об этом сообщает «Российская газета» со ссылкой на данные экспертов.Наибольший спад продаж наблюдался в ноябре — на 66% меньше, чем в ноябре 2021 года. Предложение за прошлый год выросло на 22,3%, а доля спроса снизилась с 10% до 4%. Интересно, что застройщики начали переделывают офисы в апартаменты, а их - в жилье.
Несмотря на падение продаж и спроса, цены на апартаменты в конце прошлой весны снизились на 3-5%, в том числе за счет спецпредложений, но со второй половины лета начали восстанавливаться и сейчас стабильны.
Снизилась по итогам года и средняя площадь апартаментов в столичных новостройках сразу на 15,4% (с 59,7 кв. м до 50,5 кв. м).
Апартаменты покупают с различными целями - как второе жилье для себя, для иногородних студентов, для сдачи в аренду или перепродажи. Напомним, что платежи за коммунальные услуги в апартаментах больше, чем для владельцев квартир, а налог на имущество в пять раз выше минимальной ставки для жилья.
Апартаменты – нежилое помещение, коммерческая недвижимость, где прописаться нельзя, а собственник будет платить повышенный налог.
Апартаменты славятся доступной ценой и хорошой окупаемостью. Еще пару лет назад на этапе строительства можно было приобрести апартаменты у метро за 2,5 млн рублей. Сейчас цена выросла практически втрое. То есть люди, которые купили апартаменты два-три года назад, получили профит 200-300%.
Перевести апартаменты в жилье сложно, поскольку они изначально возводились не в зоне жилой застройки, без соблюдения норм, которые необходимы при строительстве многоквартирного жилого дома.
Между тем, согласно опросам, каждый третий россиянин готов отказаться от приобретения квартиры в пользу апартаментов, но только при условии, что они будут на 20% дешевле.
«Правовой статус апартаментов остается неопределенным, и это основной фактор, отпугивающий покупателей. Но отчасти благодаря этому апартаменты в среднем дешевле квартир с похожими характеристиками (как раз на 20%), что делает их единственным доступным форматом жилья внутри МКАД.
Несмотря на то что цены ползут вниз, стоимость квартир в столице остается очень высокой. Результаты голосования показывают, что для некоторых апартаменты вполне могут стать альтернативой аномально подорожавшим квартирам», — отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Апартаменты относятся к коммерческой нежилой недвижимости, они, как и квартиры, оформляются в собственность, но в них нельзя прописаться.
В них выше ставка налога на имущество и коммунальные платежи. Льготные ипотечные программы на их покупку не действуют, но цена на апартаменты в среднем на 15% ниже, чем на квартиры.
В России уже разработан законопроект, который предполагает ввести понятие «многофункциональное здание», и таким образом, распространить действие Жилищного кодекса на апартаменты.
Документом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», которое включает в себя жилые и нежилые помещения. Апартаменты можно будет строить вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне.
При этом жилые и нежилые помещения таких зданий не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен, отмечается в законопроекте.
Регионы получат право устанавливать местные нормативы градостроительного проектирования в отношении апартаментов, которые подразумевают обеспечение таких проектов объектами социальной и иной инфраструктуры.
Законопроект предполагалось рассмотреть до конца прошлого года, но этого так и не произошло. Нет его и планах рассмотрения Госдумой на ближайшее время. А это значит, что правовой статус апартаментов, так и останется подвешенным.
В прошлом году сервисные апартаменты приносили собственникам до 10–12% годовых дохода, тогда как доходность от сдачи в аренду квартир в этот период составила 3–4% годовых. Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на данные аналитиков GloraX.
Ставки на классическую аренду квартир в прошлом году снизились в среднем на 20%. В результате уменьшилась и доходность от сдачи жилья в аренду. После восстановления деловой активности и роста цен на долгосрочную аренду осенью 2021-го весной прошлого года ставки скорректировались примерно на 10%.
В Москве квартиры в основном арендуют жители других регионов, которые работают в столице и заключают долгосрочные договоры аренды. Сервисные апартаменты арендуют высококвалифицированные специалисты, владельцы небольшого бизнеса, менеджеры среднего и высшего звена, студенты из состоятельных семей.
Кроме того, сервисные апарт-отели предлагают собственные корпоративные программы для заселения командированных сотрудников либо проектных команд.
По словам экспертов, отсутствие возможности сделать постоянную регистрацию в апартаментах уже никого не пугает. Поэтому все подобные инициативы и регулирование статуса апартаментов нужны были раньше, когда ни у кого не было понимания, как жить в апартаментах, сейчас же, в этом нет острой необходимости. Есть дисбаланс в части обеспечения комплексов апартаментов социальной и бытовой инфраструктурой. Но популярность апартаментов колоссальная.
2023 год не несет за собой неожиданные потрясения для владельцев апартаментов, полагают специалисты. Если и будут приняты какие-то законы, то они должны только улучшить положение собственников. Инвесторы будут в плюсе: недвижимость растет в цене, а внутренний туризм развивается.